カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2025/09/29 10:59
未登記建物でも売却できるの？
Q.未登記建物は売買できますか？
A.はい、売買できます。ただし買主様にすぐにとってデメリットやリスクがありますので、売却がしにくかったり売却価格に影響が出たりすることがあります。
Q.買主さんにデメリットやリスクがあるのですか？
A.はい、一つとして購入し取得したにも関わらず所有権を第三者に主張することができません。不動産取引では通常売買代金の支払いと同時に所有権が移転し所有権移転登記も行います。ですが、建物が未登記であれば移転登記を行うことができません。仮に二重売買などで取引後に第三者がその建物を登記した場合、登記をした第三者に対して買主様は所有権を主張することができません。
Q.それはとんでもないリスクですね。
A.そんな危険性のある建物を購入しようとは思わないですよね。次に住宅ローンなどの融資を利用しようとしても融資を受けることができません。
Q.融資が受けられないのはどうしてですか？
A.それは抵当権が設定できないからです。融資を利用する場合金融機関はその土地や建物に抵当権を設定します。万が一返済不能などになった場合、抵当権が実行され競売にかけられることになります。ところが抵当権を設定する建物登記がなければ、抵当権設定はできません。
Q.売買は可能だけど、実際そのまま購入してくれる買主様が少ないということですね。買主様の名義に登記できるようにするにはどうすればよいですか？
A.誰が所有者なのかわかるようにすることを保存登記と言いますが、保存登記をするためにはまず建物の表題登記が必要となります。
Q.表題登記ですか。
A.はい、表題登記とは不動産を特定するため、不動産登記の表題部になされるときのことをいいます。建物の場合には所在・家屋番号・種類・構造などの登記となります。ちなみに不動産登記法では表題登記のない建物の所有権を取得した者は、取得日から1ヶ月以内に表題登記を申請しなければ10万円以下の過料となっております。
Q.そんな法律があるのですね。表題登記の次は？
A.次は建物の所有権保存登記を行います。保存登記を行うことで、その建物の所有者を明示することができます。いきなり買主様の名義で保存登記をすることは法律上難しいため、売主様の名義にすることが一般的です。
Q.つまり売主名義の建物にしておくということですね？
A.はい、そういうことです。費用負担をどうするか表題登記と保存登記をいつまでに完了さ せるかなどは事前に取り決めが必要です。
Q.誰に依頼するのでしょうか？
A.表題登記は土地家屋調査士、保存登記は司法書士になります。
Q.同じ登記でも分野が違うんですね。
A.建物の全体が未登記の場合もありますが、一部が未登記になっている場合もあります。
Q.どんな場合ですか？
A.別々に建築したり、増築した場合などです。
Q.なるほど
A.原則、売主様は増築による表示変更登記を行って引渡しをする必要があります。ただし買主様が住宅ローンを利用しない、あるいは引き渡し後、建物を解体撤去するなどで買主様が未登記のまま引き渡しを承諾される場合もあります。
Q.確かにそうですね。何から始めればよいのでしょうか？
A.まずは売却に力を入れている不動産業者に相談されるのが良いかと思います。土地家屋調査士や司法書士の紹介はもちろん物件の特性や想定する購入希望者なども考えながらアドバイスがもらえるかもしれません。
Q.わかりました、ありがとうございます。
