2025年02月の記事一覧｜青森の不動産売却・買取・査定のコラム｜センチュリー21アクト

査定額と売出価格はどう違うの？

Q.自宅の査定依頼したら査定価格を提示されたのですが、この金額で売り出ししないといけないのでしょうか。
Ａ.いえ、査定価格とは、売出価格を決めるにあたって不動産会社がアドバイスする価格なので、必ずしも査定価格で売り出す必要はありません。

Q.査定価格と売出価格の違いってなんですか。
Ａ.はい、査定価格は営業担当者が物件を評価し、周辺の相場などを基に適正と思われる価格を算出した価格です。次に売出価格は、不動産会社が出した査定価格を基に、売主様の希望やご売却の理由、また同一マンション内や同一エリア内の売り出し状況を見て、相談して決める価格になります。

Q.なるほど。高く売るためには、高めの売出価格を希望すればいいんですね。
Ａ.いえ、査定価格を大きく上回る売出価格で売り出されると、売れるまで長い期間を要し、結局査定価格を下回る額でしか売れなかったというケースもありますので、ご売却のご事情を踏まえて売り出し価格を決定していただくのが良いかと思います。

Q.売却理由によって、売出価格も変わってくるんですね。どのようなパターンがあるんですか。
Ａ.はい、例えば時間的余裕がある場合、購入希望者をゆっくり待つ余裕がありますので、ご自身の希望する売却希望価格を売り出し価格としてそのままを設定し、その価格で購入してくれる買主を待つこともできます。なので極論を言えば、査定価格が4000万円だったとしても、売出価格を5000万円に設定することも可能です。ただ査定価格は、不動産会社が持つ独自のデータを踏まえ、プロの目線で分析して算出している価格となりますので、査定価格からあまりにもかけ離れた売出価格となってしまうと、先程もお伝えしたように最終的に査定金額を下回る金額でしか売れないというケースもございます。そのために時間的余裕がある場合でも、査定価格をベースに不動産会社のアドバイスを踏まえた売出価格を設定することがおすすめです。

Q.反対に時間に余裕がない場合、これはどうすればいいですか。
Ａ.例えば相続税の納付期限が決まっている場合や、住まいの買い替えで購入する物件が先に決まっている場合などは、売却期間に余裕がないため早期に不動産を売却して現金化しなければなりません。そのため不動産仲介業者が提示した査定価格を売出価格として設定し、売却不動産への問い合わせ状況や、ご内覧いただいた購入検討者の状況を見ながら、段階的に売出価格を下げていくことで、売却期限までに間に合せることができます。

Q.どちらも、営業担当者とよく相談することが大切ですね。
Ａ.そうですね、売却理由は人によって様々で、その理由に合わせて売出価格を設定することが大切です。不動産の市場相場からかけ離れた売出価格に設定してしまうことで、取引が成立するまでに長期間かかり、売却スケジュールが遅れてしまうことや、希望売却価格を大幅に下回った価格での売却になってしまうことは避けなければなりません。そのためにも、適正な売却査定価格が提案できる不動産仲介業者選びが重要です。

Q.なるほど。わかりました。ありがとうございました。

契約と決済ってどう違うの？

Q.不動産の取引って契約と決済がありますよね。仮契約と本契約みたいなものですか。
A.いえ、そうではありません。あくまで不動産売買契約を締結したときが契約となります。 ただ不動産の取引では、契約と同時に物件を引き渡す等行うことができないケースが多く、それらを決済の際に行うことが一般的です。

Q.契約と引き渡しが同時にできないのは、どんなケースですか。
Ａ.例えば、融資を利用する場合や居住中での売却、更地や測量してからの引き渡しの場合などです。融資を利用する場合、申し込みには契約書などが必要となります。居住中の場合や買い替えの場合、売却の契約の後に引っ越すことになります。さらに更地渡しですと、ここから解体作業や建物滅失登記が必要となります。

Q.確かにそうですね。
A.ですので金額はもちろん、残代金支払いや引き渡しの技術、引き渡しの条件など、特約条項を記した契約書を作成し、記名・押印することで売買契約を締結します。

Q.では、決済とはどんなことを行うんですか。
A.はい。残代金の支払い、所有権の移転登記です。通常、買主様が融資を受けられる金融機関で行うのが一般的です。買主様と売主様、不動産業者だけでなく司法書士が立ち会います。売主様から所有権移転登記に必要な書類や本人確認を司法書士が行い、問題がなければ融資の実行を行います。 動機に関する書類への記入以外、買主様は残代金や各清算金、仲介手数料、登記、火災保険に関する支払いの伝票の記載、売主様は買主様から頂く各代金の振込伝票、各領収書への記入などを行います。

Q.色々ありますね。
A.それらを手続きが終われば、鍵の引渡しを行います。 引き渡した鍵の本数、境界確認書や合意書などの書類の内容、引渡し日を記載した引渡し完了確認書を作成し署名・押印をいただきます。

Q.それでやっと終了ですか。
A. 売主様が住宅ローン利用していた場合には、抵当権の抹消が必要となります。 売主様は仲介担当者、司法書士と一緒に利用していた住宅ローンの銀行に行き、一括返済の手続きと抵当権抹消処理を取得します。売主様はここで手続き完了ですが、司法書士はここから法務局に行き抵当権の抹消、所有権移転、新たな抵当権の設定の登記申請を行います。

Ｑ.決済ってそんなに多くのことをするんですか。大変ですねぇ。
Ａ.抵当権の抹消書類は事前に手続きが必要ですし、印鑑証明書や住民票、戸籍の附票などの必要書類もあります。諸費用を含めトータルで必要な金額の明細もわからないですよね。 仲介の担当者は日々これらの業務を行っています。仲介手数料には、これらの手続きを安全に、スムーズに進めるための費用でもあります。

Ｑ.なるほど、よくわかりました。

古い家を高く売る方法ってあるの？

Q.古い家は売れるのでしょうか。
A.はい、もちろん大丈夫です。築年数が経った家でもリフォームや建替えをされる方もおられますので問題ありません。

Q.そうですか。知り合いから古い家の場合は、更地にしたほうが高く売れると言われたのですが、本当でしょうか。
A.はい、それは本当です。更地にして売り出した場合、土地の用途が広がって購入希望者様が増えることが多いです。その結果高く売れるケースもあります。また建物を所有しなくなった場合、空き家が残っていた場合に起こる倒壊や放火の心配もなくなりますので、売主様も安心ですよね。

Q.わかりました。ちなみに、更地で売却する際に注意することはあるのでしょうか。
A.はい、あります。更地にして売却する場合3つご注意ください。1つ目、家などの解体費を出す必要があります。2つ目、固定資産税の軽減がなくなります。3つ目、隣の土地の所有者と打ち合わせが必要となります。以上の3つです。

Q.詳しく教えてもらえますか。
A.はい、まず1つ目の解体費用は、現存の建物を取り壊す費用です。数十万から数百万かかる場合があります。続いて2つ目ですが、土地はと建物を所有していると固定資産税がかかりますが、居住用の宅地において200平米以下の部分は、課税標準額が6分の1になるという軽減措置があります。建物を取り壊した場合、この軽減措置が受けられなくなります。最後に3つ目。建物を取り壊す際に、隣の土地の所有者と話し合いが必要になりますので注意が必要です。

Ｑ.更地にして売った方が良いのは分かりましたが、現場で売った方が良い場合はあるんでしょうか。
A. はい、その場合もあります。

Q.それはどんな場合でしょうか。
A.はい、更地にせずそのまま売却したほうが良いのは5つあります。

Ｑ.詳しく教えていただけますか。
A.はい、まずは1つ目。建物がまだ利用できるビルやRC造などの場合です。2つ目。古民家など古いことに価値がある物件の場合です。3つ目。解体が困難な場合です。例えば足場を組む場所がないなどです。4つ目。解体費用が著しく高い場合です。最後に5つ目。手元に解体費用がない場合などです。 このような項目に該当する場合には、現状のまま売却された方が良いかもしれませんね。

Q.わかりました。まずは自宅の状況を確認してみます。
A.はい、その方が良いですね。

不動産売却はどの様に進めていくの？

Q.自宅を売却しようと考えているのですが、どのように進めたら良いでしょうか？
A.ご売却の事情やスケジュールによって売却の進め方が少し変わってくることもありますので、まずは不動産会社にご相談ください。住宅ローンの残りがあるのか諸費用としてどれくらいかかるのか、その他にもその方に合ったサービスのご提案をさせていただきます。

Q.なるほど、査定額を出していただくのは次のステップになるのですか？
A.はい、近年では一括査定サイトをご利用になる方も多く、最初のご相談と査定額のご提案が同じタイミングになることも増えておりますが、ご相談を頂いた後に査定をさせていただくことになります。

Q.査定額はどれくらいで分かるのですか？
A.早ければご依頼を頂いた当日にもお伝えすることができます。よくご質問を頂くのですが、査定額と実際の売り出し金額は別物になります。売り出し金額はこちらから提案させていただくこともありますが、最終的に決めていただくのは売主様になります。

Q.売り出し金額が決まったら販売スタートになるのですか？
A.金額ももちろん大事なのですが、ご事情に伴うスケジュールなども考慮してご売却を開始します。その際に媒介契約書という契約書を締結させていただきます。

Q.売却活動が始まったら何かしておくことはありますか？
A.はい、ご購入を検討されるお客様もおうちにいらっしゃいますので、現在お住まい中でしたらお部屋の掃除をしていただきたいです。また、検討される方は土日に限らず平日にもいらっしゃることがありますので、可能な限りご協力をいただければなと思います。

Q.どのような販売活動をされるのですか？
A.不動産ポータルサイトといわれる物件探しをする方がご利用になるサイトに登録したり、レインズという不動産会社が見ることのできるサイトに登録するなど、広く広告をさせていただくことが一般的です。またオープンハウスを開催しご検討されている方に直接ご来場いただくこともあります。ご事情によってはあまり大々的に広告を出してほしくないという場合にはご相談をいただければなと思います。

Q.結構多くの方が見に来られるのですか？
A.一概には何とも言えないです。競合となる近隣の物件、価格、市場の動向などによって異なります。尚、万一見学希望者が少なかった場合は金額の見直しをご相談させて頂くこともあります。これは安易に安くするというわけではなくできるだけ高くかつ早期に売るためだと思って頂ければと思います。

Q.購入希望者が現れたらどうするのですか？
A.その際は購入申込書という書面を提示させていただきます。売買金額や手付の金額、引渡し時期などをご確認いただき双方で合意に至ったら、売買契約に進みます。

Q.契約が進めば一段落ですかね？
A.いいえ、ここからが大事なところです。引渡し日までにお引越しを完了させるのと引き渡し決済のご準備もあります。買主様が住宅ローンを利用される場合、銀行からローンの承認を得られない場合は白紙解約となってしまうこともあります。また引き渡しの後も契約不適合責任という責任が一定期間残ります。

Q.それはまだまだ安心できないですね。
A.そうですね。最後までしっかりとサポートさせていただくのが私たちの役目ですのでご安心ください。

Q.わかりました。ありがとうございます。

契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いは？

Q.瑕疵担保責任はよく聞くのですが、契約不適法責任って何ですか？
A.はい、まず瑕疵とは欠陥、不具合という意味ですが不動産取引においては購入段階では気付かず実際に住み始めてから発見されるような欠陥や不具合ことを指します。そのため隠れた瑕疵とも呼ばれます。 売買後に売主が知らなかった瑕疵が発見された場合に売主が責任を負う範囲や対応する期間も定めたものを瑕疵担保責任といいますが、2020年4月1日から法改正により契約不適合責任に変わりました。

Q.瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いはなんですか？
A.はい、瑕疵担保責任と契約適合責任の大きな違いとしては瑕疵担保責任では買主が請求できるのは契約解除と損害賠償の2つだけだったのに対し、契約不適合責任は追完請求代金減額請求、催告解除、無催告解除、損害賠償請求の5つの請求ができるようになったことが見受けられます。

Q.その5つの請求と言うと、どのような請求なんですか？
A.まず1つめの追完請求とは、契約内容と異なっている部分を買主が契約通りするように請求することです 民法改正前はまずは買主が瑕疵を知らなかったことを証明する必要がありましたが、契約不適合責任では契約内容と合っているか合っていないかが問題になるため買主は請求しやすくなりました。 なお、契約内容と異なったのを売った場合売主は落ち度がなくても追加請求されます。

Q.買主が請求できるかどうか、よりわかりやすくなったのですね。
A.そうですね、次に2つ目の代金減額請求とは、追完請求の補修を請求しても売主が修理しないとき、あるいは修理が不能である時に認められる権利です。 あくまでも追完請求がメインの請求であり、それがダメな場合には代金減額請求ができ ます。 但し明らかに直せないもの、あと離婚の追加が不能である時は買主は直ちに代金の減額請求をすることが定められます。 そして3つめの催告解除は追完請求をしたのにも関わらず売主がそれに応じない場合に買主が催告して解除できる権利です。 売主が追完請求に応じない場合、買主は代金減額請求と催告解除の2つの選択肢を持っていることになります。契約解除された場合、売主は買主に売買代金の返還をしなければなりません。

Q.買主が売主に対して取れる選択が増えたということですね。
A.そうですね。次に4つ目の無催告解除は契約不適合により、契約の目的を達しない時に行うことができます。 逆に言えば若干の不具合程度で契約の目的が達成できる場合は無催告解除は認められないということになります。 そして最後に5つ目の損害賠償請求は契約不適合があった場合、買主は損害賠償請求をする権利が認められます。 民法改正後、売主に落ち度や過失がない場合は売主は損害賠償義務を免れるということが明文化されました。

Q.買主は請求できることが増え、売主は責任が増えたということですね。
A.そうですね、また追完請求の時にお話ししたように瑕疵担保責任ではそもそも論として、瑕疵かどうか、というところを通るだけで大変な手間でしたが契約不適合責任であれば契約内容と一致しているかどうかというところがポイントになるので、問題の有無をはっきりさせやすくなりましたが、一方で不動産の不具合等が契約内容に記載されているならばその不具合について契約不適合を問うことはできません。 そのためしっかりと契約内容を吟味する必要があります。 また瑕疵担保責任と同じで契約不適合責任も任意規定なので、実際の契約の内容がどうなっているか、というところをしっかりと確認するところも重要になります。

Q.売る場合も買う場合もしっかりと売買契約書を確認することが大事ということですね。
A. そうですね。わからない事があれば営業担当者にしっかりとヒアリングしましょう。

Q.わかりました、ありがとうございました。