「2025年09月」の記事一覧（2件）
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2025/09/29 10:59
未登記建物でも売却できるの？
Q.未登記建物は売買できますか？
A.はい、売買できます。ただし買主様にすぐにとってデメリットやリスクがありますので、売却がしにくかったり売却価格に影響が出たりすることがあります。
Q.買主さんにデメリットやリスクがあるのですか？
A.はい、一つとして購入し取得したにも関わらず所有権を第三者に主張することができません。不動産取引では通常売買代金の支払いと同時に所有権が移転し所有権移転登記も行います。ですが、建物が未登記であれば移転登記を行うことができません。仮に二重売買などで取引後に第三者がその建物を登記した場合、登記をした第三者に対して買主様は所有権を主張することができません。
Q.それはとんでもないリスクですね。
A.そんな危険性のある建物を購入しようとは思わないですよね。次に住宅ローンなどの融資を利用しようとしても融資を受けることができません。
Q.融資が受けられないのはどうしてですか？
A.それは抵当権が設定できないからです。融資を利用する場合金融機関はその土地や建物に抵当権を設定します。万が一返済不能などになった場合、抵当権が実行され競売にかけられることになります。ところが抵当権を設定する建物登記がなければ、抵当権設定はできません。
Q.売買は可能だけど、実際そのまま購入してくれる買主様が少ないということですね。買主様の名義に登記できるようにするにはどうすればよいですか？
A.誰が所有者なのかわかるようにすることを保存登記と言いますが、保存登記をするためにはまず建物の表題登記が必要となります。
Q.表題登記ですか。
A.はい、表題登記とは不動産を特定するため、不動産登記の表題部になされるときのことをいいます。建物の場合には所在・家屋番号・種類・構造などの登記となります。ちなみに不動産登記法では表題登記のない建物の所有権を取得した者は、取得日から1ヶ月以内に表題登記を申請しなければ10万円以下の過料となっております。
Q.そんな法律があるのですね。表題登記の次は？
A.次は建物の所有権保存登記を行います。保存登記を行うことで、その建物の所有者を明示することができます。いきなり買主様の名義で保存登記をすることは法律上難しいため、売主様の名義にすることが一般的です。
Q.つまり売主名義の建物にしておくということですね？
A.はい、そういうことです。費用負担をどうするか表題登記と保存登記をいつまでに完了さ せるかなどは事前に取り決めが必要です。
Q.誰に依頼するのでしょうか？
A.表題登記は土地家屋調査士、保存登記は司法書士になります。
Q.同じ登記でも分野が違うんですね。
A.建物の全体が未登記の場合もありますが、一部が未登記になっている場合もあります。
Q.どんな場合ですか？
A.別々に建築したり、増築した場合などです。
Q.なるほど
A.原則、売主様は増築による表示変更登記を行って引渡しをする必要があります。ただし買主様が住宅ローンを利用しない、あるいは引き渡し後、建物を解体撤去するなどで買主様が未登記のまま引き渡しを承諾される場合もあります。
Q.確かにそうですね。何から始めればよいのでしょうか？
A.まずは売却に力を入れている不動産業者に相談されるのが良いかと思います。土地家屋調査士や司法書士の紹介はもちろん物件の特性や想定する購入希望者なども考えながらアドバイスがもらえるかもしれません。
Q.わかりました、ありがとうございます。
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2025/09/02 09:25
融資承認 融資承認取得期日ってなんですか？
Q.売買契約が済み、あとは引き渡し、引き渡し決済に向けて準備を進めていこうと思っています。
A.そうですね、お引っ越し準備などまだまだこれからやっていただくこともたくさんあるかと思います。ちなみに飼い主様は住宅ローンの事前審査がされていましたか？
Q.事前審査ですか、これから住宅ローンの申し込みをされると聞いていましたが、事前審査については分からないです。
A.そうですか。住宅ローンの事前審査は絶対にしておかないといけないということではありませんが、これからされる住宅ローンの本申し込みの手続きについては売主様にも影響があることなので把握していただいた方が良いかと思います。
Q.具体的には何を注意しておけばいいでしょうか？
A.はい、契約書や重要事項説明書に買主様が利用する予定の銀行やローンの金額のほか、融資承認取得技術、融資利用の特約に基づく契約解除記述と記載されているところがあるかと思います。
Q.ありますね。
A.その内容を噛み砕いてお伝えすると融資承認取得技術に記載されている日までに記載されている銀行で記載されている金額以内のローン申し込みについて融資の承認をもらう必要があり、もし申込をしていながらも否認された場合は契約解除期日までであれば契約自体を白紙解約つまりなかったことにできるという内容です。
Q.期日までに申し込みをしなかった場合はどうなるのでしょうか？
A.記述を過ぎて申し込みをして融資の承認を得られれば良いのですが、もし否認されてしまった場合には契約解除となることもあります。
Q.会場になってしまうとどうなるのですか？
A.白紙解除、違約解除どちらの場合でも買主様を新たに探す必要があります。白紙解除の場合ですと、手付金や仲介手数料などもお金が元の支払い主に戻ります。違約解除の場合ですと契約書に定められた違約金を売主様が受領することになります。
Q.そうすると、引越した準備のスケジュールも変わってきますよね？
A.そうですね、最悪のケースもあり得ることをご理解しつつ、ご準備は進めて頂ければと思います。そういうケースを極力防ぐために事前審査というものをやっていただくこともあります。
Q.先ほどおっしゃっていたものですね。
A.はい、事前審査では買主様のお仕事や収入、その他の借り入れ状況についてを中心に審査を行います。仮審査とも言ったりしますがそれで承認を得られれば本審査で否認される可能性は大きく下がります。
Q.なるほど。とにかく今回は融資承認取得期日までに手続きを進めているかを確認したほうがいいですね。
A.そうですね。その手続きが滞りなく行われるようにサポートするのが不動産仲介会社の役割でもありますので大丈夫かと思いますが、念のためにご注意をいただければと思います。
Q.わかりました、ありがとうございます。
