2025年11月の記事一覧｜青森の不動産売却・買取・査定のコラム｜センチュリー21アクト

青森市での上手な不動産売却方法（第5回）

【売り出し価格の決め方と、早く・高く売るためのコツ】

不動産を売却する際、成功を左右する大きなポイントが「売り出し価格の設定」です。
「高く売りたいけど、売れ残るのは困る…」という悩みを抱く方も多いでしょう。
今回は、査定価格をもとにどのように売り出し価格を決めればいいのか、そして青森市で上手に売るためのコツを解説します。
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■ 売り出し価格とは？

「売り出し価格」とは、実際に市場（ポータルサイトなど）に公開される販売価格のことです。
前回の「査定価格」は“売れる可能性がある金額の目安”であり、売り出し価格はそこに市場の動き・売却希望時期・競合状況などを加味して決めます。

たとえば、

• 早く売りたい → 査定価格よりやや低めに設定
• 少し時間をかけて高く売りたい → 査定価格よりやや高めに設定
といったように、目的によって価格戦略を変えることが大切です。
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■ 売り出し価格を決める3つのポイント

① 相場と競合をしっかり確認する

同じエリア・築年数・間取りの物件がいくらで売り出されているかを調べましょう。
青森市では、浜田・浪打・古川エリアなど人気の地域は比較的相場が高く、 筒井・戸山エリアなどはやや落ち着いた価格帯になる傾向があります。
競合物件よりも魅力的な価格・条件を提示できると、問い合わせが増えやすくなります。 ________________________________________

② 「売れやすい価格帯」を意識する

不動産ポータルサイトでは、検索条件が「2,000万円以下」「2,500万円以下」など、価格帯の区切りで設定されることが多いです。
そのため、「2,530万円」よりも「2,480万円」といった設定の方が、検索結果に表示されやすくなります。
少しの工夫で閲覧数や反響率が変わることもあります。
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③ 市場の動きと時期を見極める

青森市では、転勤・異動の多い3～4月、住宅購入が動く**秋口（9～11月）**が売却の動きが活発になる時期です。
このタイミングに合わせて売り出しを開始することで、より多くの購入希望者に見てもらえる可能性が高まります。
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■ 早く・高く売るためのコツ

1️⃣ 第一印象を整える（清掃・片付け・明るさの確保） 　
　内覧時の印象は価格交渉にも影響します。 　
　「このまま住めそう」と感じてもらえる工夫をしましょう。

2️⃣ リフォーム・修繕を最小限で検討
　大規模リフォームは不要ですが、小さな修繕や壁紙の補修だけでも印象は大きく変わります。

3️⃣ 価格の見直しタイミングを計画する
　売り出してから2～3週間で反応が少ない場合は、思い切って価格を調整するのも有効です。
　市場に合った価格にすることで、早期成約につながることもあります。

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■ 青森市での売却は「地域に強い会社」と一緒に

青森市内でも、エリアによって人気や需要が大きく異なります。
浪打・浜田・古川など、地域特性を理解している不動産会社に相談することで、 最適な価格設定や販売戦略を立てることができます。

センチュリー21 アクト では、
現地調査に基づいた適正な価格提案と、エリア別の販売データをもとにした販売戦略をご案内しています。
売り出し価格の設定相談や無料査定もお気軽にどうぞ。

店舗所在地：青森市松原1丁目14-15
無料相談・無料査定受付中
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■ まとめ

売り出し価格は、査定価格をもとに「どんな戦略で売りたいか」を反映する重要なステップです。
相場や市場の動きを踏まえた柔軟な設定が、早期かつ高値での売却成功につながります。
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次回予告（第6回）

次回は、
「内覧で差をつける！第一印象アップのポイント」
をお届けします。
「実際の見せ方」で売却価格に差がつく理由と、今日からできる工夫を解説します。

青森市での上手な不動産売却方法（第4回）

【査定価格の見方と注意点】

不動産を売るとき、最初に気になるのが「この家はいくらで売れるのか？」という点ですよね。
今回は、不動産売却のスタートラインとなる「査定価格」について、基本的な考え方と注意すべきポイントを解説します。
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■ 不動産査定とは？

不動産査定とは、あなたの家や土地が「現在の市場でどのくらいの価格で売れそうか」を 不動産会社が算出することをいいます。
査定には主に次の2つの方法があります。
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机上査定（簡易査定）

立地・築年数・間取り・面積など、基本情報をもとに概算価格を算出する方法。
インターネットから簡単に申し込みができ、最初の目安を知るのに最適です。
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訪問査定（現地査定）
実際に担当者が現地を訪問し、建物の状態・周辺環境・日当たり・リフォーム履歴などを確認して より正確な価格を算出します。
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■ 査定価格が会社によって違うのはなぜ？

同じ物件でも、不動産会社によって査定価格が異なることがあります。
その理由は、会社ごとに「重視するポイント」や「販売戦略」が異なるためです。
たとえば──

　• 早く売ることを重視 → やや低めの査定価格
　• 高値で売りたい方に合わせる → 強気の査定価格
　• 買取を前提にしている → 市場価格より少し低め

査定価格はあくまで「売れる可能性のある金額の目安」であり、 必ずしもその金額で売れるわけではないことを理解しておくことが大切です。
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■ 査定価格を見るときの3つの注意点

① 高すぎる査定に惑わされない

複数の会社に依頼した場合、最も高い金額を提示する会社に目が行きがちですが、「契約を取りたいだけ」で根拠が薄い査定の場合もあります。
根拠の説明があるかをしっかり確認しましょう。
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② 相場とかけ離れていないか確認する

国土交通省の「土地総合情報システム」や、不動産ポータルサイトで 似た条件の物件価格を調べ、査定額が相場から大きく外れていないかをチェックしましょう。
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③ 査定価格より「売り出し価格」をどう設定するかが重要

実際に売り出す価格は、査定価格をもとに市場動向や売却時期を考慮して決める必要があります。
価格設定を誤ると、売却期間が長引く原因にもなります。
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■ 青森市での査定は「地元に強い会社」に依頼を

同じ青森市でも、エリアごとに相場や需要は大きく異なります。
浪打・筒井・浜田・古川など、地域の特徴を理解した上で査定できる会社を選ぶことが大切です。

センチュリー21 アクト では、青森市・弘前市・八戸市を中心に、 現地調査をもとにした丁寧で正確な査定を行っています。
「机上査定」も「訪問査定」も無料で承っておりますので、まずはお気軽にご相談ください。

店舗所在地：青森市松原1丁目14-15
無料相談・無料査定受付中
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■ まとめ 不動産の「査定価格」は、売却を成功させるための最初の大切な一歩です。
複数社の査定を比較し、信頼できる不動産会社に相談することで、 納得のいく価格とスムーズな売却が実現します。
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次回予告 次回（第5回）は、 「売り出し価格の決め方と、早く・高く売るためのコツ」 をお届けします。

【2025年版】青森県弘前市の不動産相場をチェック！
家賃・マンション・土地の最新動向まとめ

こんにちは！今日は、青森県弘前市の不動産相場について詳しくご紹介します。
桜の名所として有名な「弘前城」や、学生の街としても知られる弘前市。
「地方移住したい」「青森でマイホームを買いたい」「賃貸に住むならどれくらいかかる？」
という方にぴったりの内容です
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賃貸相場：3〜5万円台が中心！

弘前市の家賃相場は、青森県内でも比較的落ち着いています。
市全体の平均家賃は約4.9万円。
一人暮らし向けからファミリー向けまで、相場の目安を見てみましょう

Q＆A：区画整理事業について

Q1. 区画整理事業とは、どのようなものですか？
A. 街というのは、長い年月をかけて自然に形成されてきたものが多く、道幅が狭かったり、道路が入り組んでしまっている地域もあります。
そのため、災害時に緊急車両が入れないといった問題が起こることがあります。
区画整理事業とは、行政や区画整理組合などが主体となって、道路や公園などの公共施設が未整備な区域を整理し、それに合わせて宅地を再配置して新しい街並みをつくる事業です。

Q2. 街並みを整備し直すには、かなり時間がかかるのではないですか？
A. はい。計画の内容や規模にもよりますが、数十年単位で進められることも珍しくありません。

Q3. 所有している土地が区画整理の対象になった場合、事業が完了するまでは売却できないのですか？
A. 結論から言うと、売却は可能です。ただし、事業は長期間にわたって段階的に進むため、「どのタイミングで売却するのが良いか」を見極めることが大切です。

Q4. 区画整理の段階にはどのようなものがありますか？
A. 主に３つの段階があります。

① 従前地（じゅうぜんち）の段階 これは、もともとの土地の状態を指します。
事業により土地の面積は従前地より小さくなるのが一般的です。
また、**土地の位置（場所）**が変わることもあります。
土地が小さくなる理由は、道路拡幅や公園整備などのために、各所有者の土地を少しずつ提供する必要があるからです。
ただし、区画整理によって街全体の地価が上昇する傾向もあるため、単純に価値が下がるとは限りません。
また、工事や測量に誤差が生じ、土地の権利関係に不均衡が生まれた場合、 **「清算金（せいさんきん）」**によってその差を調整します。
この段階では、建築には知事の許可が必要で、木造２階建てなど移転が容易な建物に限られます。

② 仮換地（かりかんち）の段階 事業が進み、一部の区域で整備が完了した場合、 その土地は「仮換地」として扱われます。
仮換地は、最終的に「換地（かんち）」＝新しい土地として確定する予定地です。
仮換地の使用収益開始後でなければ、建物の建築はできません。 所有権はまだ「従前地」にあります。
また、清算金が確定していないため、売買価格の設定には注意が必要です。

③ 事業完了後の段階 区画整理事業が完了すると、正式に新しい土地＝「換地」が確定します。
ただし、街づくりの計画に基づいて建築物の用途などが制限される場合もあるため、完了後でも制限内容を確認することが大切です。

Q5. 結局のところ、どの段階でも売却は可能なのですか？
A. はい、どの段階でも売却は可能です。
ただし、- どのタイミングが有利か - 清算金がどうなるか - 登記の扱いをどうするかといった点を慎重に確認する必要があります。 　
まずは不動産会社に相談し、調査を依頼するのがおすすめです。 　
特に区画整理地域での売却に強い会社を選ぶと良いでしょう。

Q6. 最後にアドバイスをお願いします。
A. 区画整理事業は、時間も手間もかかりますが、 長期的には地域全体の価値を高める重要な取り組みです。
売却を検討する場合は、焦らず段階を理解し、専門家の意見を聞きながら進めていくことが大切です。

　
Q＆A：天災・異常気象による不動産取引への影響
　
Q1. 最近は異常気象も多いですが、不動産取引にも影響があるのでしょうか？
A. はい、あります。
たとえば、売買契約を締結したあと、引き渡しまでの間に天災や地変などが発生し、売買の対象物が滅失（なくなってしまう）するケースが考えられます。

Q2. 「天災地変で滅失」とは、どのような状況のことですか？
A. たとえば、落雷によって建物が壊れてしまったり、水害で建物が流されてしまった場合などです。
売主・買主どちらの責任でもなく、取引の対象そのものがなくなってしまう状況を指します。

Q3. そういった場合、契約はどうなるのですか？
A. 2020年4月の民法改正前（旧民法）では、契約が成立しているため、たとえ目的物がなくなってしまっても買主は代金を支払わなければならないという扱いでした。
これは「債権者主義」と呼ばれる考え方で、買主が引き渡しに関するリスク（危険負担）を負うというルールでした。

Q4. それでは、実際の不動産取引ではどう対応していたのでしょうか？
A. 不動産売買契約書では、天災地変など売主・買主どちらにも責任がない場合に備え、民法とは異なる「特約」を設けることが一般的でした。
たとえば―― 　- 建物が全て滅失した場合 　- 修復ができない、または修復に過分な費用や時間がかかる場合、こうしたときには、契約を解除できるように定めていました。
解除の際は、売主が買主に受け取った金銭を無利息で返還し、契約を終了させます。

Q5. 一部だけ損傷した場合はどうなりますか？
A. 引き渡し前に一部損傷があった場合は、売主が修復を行い、元の状態に戻してから買主へ引き渡す形をとるのが一般的です。

Q6. 改正後の民法（2020年4月以降）ではどう変わりましたか？
A. 改正民法では、引き渡し前に目的物が滅失し、引き渡しが不可能となった場合、 　買主は代金の支払いを拒むことができると定められました。
つまり、旧民法のように「なくなっても支払わなければならない」ということはなくなったのです。

Q7. なるほど。では、取引現場ではどう理解すればよいですか？
A. 民法改正によって、実際の不動産取引の実務と法律上の考え方が近づいたと言えます。ただし、これは天災地変など、売主に責任がない場合に限るという点に注意が必要です。

Q8. 売主にはどんな責任があるのですか？
A. 売主には、引き渡しまでの間、「善管注意義務（ぜんかんちゅういぎむ）」――つまり“善良なる管理者として注意を尽くす義務”があります。もし注意不足によって損害が発生した場合は、売主に責任が発生します。取引が無事に完了するよう、細心の注意を払うことが重要です。

Q9. 最後にアドバイスをお願いします。
A. 異常気象が増えている今こそ、契約時に「天災地変に関する特約」をしっかり確認しておくことが大切です。
売主・買主の双方が納得の上で契約を結ぶことで、安心・安全な不動産取引につながります。

青森市での上手な不動産売却方法（第3回）

【仲介と買取の違いを知ろう】
不動産を売却するとき、まず選ぶ必要があるのが「仲介」と「買取」のどちらで進めるかということです。
この2つは似ているようで、大きな違いがあります。
今回は、それぞれの特徴とメリット・デメリットをわかりやすくご紹介します。

• 市場価格に近い価格で売れる可能性が高い
• 不動産会社が買主を探してくれるため、販路が広い
• 複数の購入希望者が現れることもある

• 買主が見つかるまで時間がかかることがある
• 内見（見学）対応や契約調整など、手間が発生する
• 仲介手数料（売却価格の3％＋6万円＋税）がかかる

• すぐに現金化できる（最短数日～1週間で契約可能）
• 内見や広告掲載が不要
• 契約後のトラブル（修繕・クレーム）リスクが少ない

• 仲介に比べて売却価格が相場より低くなる（目安：市場価格の6～7割程度）
• 会社によって買取価格に差がある

青森市での上手な不動産売却方法（第2回）

【不動産会社の探し方】
前回は「不動産売却の基本的な流れ」についてご紹介しました。
今回は、売却を成功させるための大切なポイント——【不動産会社の探し方】について解説していきます。

青森市での上手な不動産売却方法（第1回）

～スムーズに家を売るための基本の流れ～

家を売る理由はさまざま。
初めて経験する方にとっては、何から始めればいいのか分からないことも多いですよね。
ここでは、青森市での不動産売却の基本的な流れをわかりやすくご紹介します。

• 一戸建ての 売却・買取
• 土地の 売却・買取 マンションの 売却・買取
• 事業用ビル・店舗の 売却・買取
• 投資用マンション・アパートの 売却・買取
• 不動産相続・空き家・空き地のお悩み相談
• 住宅ローン返済等のご相談

Q＆A：親から相続した山林を売却したいときのポイント

Q1. 親から相続した山林を売却したいのですが、売れるのでしょうか？
A. 山林の売却は確かに難しいケースもあります。不動産の価格は「需要と供給」で決まりますが、
山林は宅地などの不動産と異なり、場所によって需要が少ないため、売却が難しい場合があるのです。

Q2. 売却を考えたとき、不動産会社に相談してもいいのでしょうか？
A. もちろん可能です。ただし、必ず山林がある地域の地元不動産会社に相談してください。 　
また、不動産会社によっては「山林を取り扱っていない」ことも多いので注意が必要です。
加えて、ご自身の所有する山林がどの種類に当たるのかを把握しておくと良いでしょう。

Q3. 山林には種類があるのですか？
A. はい、山林は主に4つの種類に分かれます。
1️⃣ 都市近郊林地（としきんこうりんち）
2️⃣ 農村林地（のうそんりんち）
3️⃣ 林業本拠林地（りんぎょうほんきょりんち）
4️⃣ 山村奥地林地（さんそんおくちりんち） この中では、都市近郊林地が最も高い価格で取引される傾向があります。
また、樹木の種類や品質によっても価格は変動します。

Q4. 相続した山林を一度も見たことがなく、正確な面積が分かりません。それでも大丈夫ですか？
A. 問題ありません。山林の売買は宅地と違い、地形や境界が不明確なことが多いため
**実測面積ではなく登記簿上の面積で売買する「公簿売買」**が一般的です。
ただし、トラブルを避けるためには、可能であれば測量を行ったり、専門家に依頼して面積を確認することをおすすめします。

Q5. 土地のおおよその広さは分かりますが、価格はどうやって調べたらいいですか？
A. 不動産会社に相談するのが確実ですが、事前にご自身で調べることもできます。
国土交通省の「不動産取引価格情報検索」サイトを利用すれば、山林の所在地を入力しておおよその相場を確認できます。
ただし、地域によっては取引事例が少なかったり、地形やアクセス条件によっては相場より低い価格になることもあります。
あくまで「目安」として参考にしてください。

Q6. 相続してどうすればよいか分からなかったので不安でした。まず何をすればいいですか？
A. まずは相続した山林の所在地・地目・面積などの情報を整理しましょう。
そのうえで、不動産会社に問い合わせるとスムーズです。
最近は、コロナ禍以降に「自然の中で過ごしたい」と 　山林を購入したいという需要も増えています。
条件が合えば、良いご縁が見つかるかもしれません。

Q7. 山林を売却する際に注意することはありますか？
A. はい。山林には特有の法的制限があります。 「森林法」により、開発には行政の許可が必要な場合があります。
「保安林」に指定されている場合、伐採には都道府県知事への届出が必要です。
「市街化調整区域」にある場合、一般的な住宅の建築は原則できません。
これらの制限内容によって、売却の難易度や価格に影響が出ることがあります。
詳しくは、地元の不動産会社に確認すると安心です。

Q8. 最後に、山林を売却したい人へのアドバイスをお願いします。
A. 山林は、売却までに時間がかかることもあります。
しかし、地元業者と連携し、現状を正確に把握しておくことで、スムーズに取引を進めることが可能です。
焦らず、しっかり準備して進めていきましょう。

2025年 青森県の基準地価が公表｜住宅地・商業地・工業地の最新動向

土地取引の指標となる基準地価の状況から、住宅地・商業地・工業地の動向をまとめます。
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県内全体の地価動向
• 全用途の平均価格：1万9,900円／㎡（前年比＋100円）
• 平均変動率：前年と同じ -0.4%（34年連続下落）
青森県全体では、34年連続で平均変動率はマイナスとなっており、地価は長期的に下落傾向が続いています。

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用途別の地価動向
1. 住宅地
• 平均価格：1万6,200円／㎡（前年と同額）
• 市部：2万2,500円／㎡ • 町村部：7,100円／㎡
• 平均変動率：-0.4%（27年連続下落）
市部と町村部で価格差は約 3.2倍。市街地の利便性が高い場所ほど価格が高くなっています。
最高価格は、青森市浜田2丁目の「CiiNA CiiNA青森東方」で 8万9,000円／㎡。
大型商業施設が集中するエリアで、生活利便性が高く高所得者層を中心に需要が高いことが理由です。

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2. 商業地
• 平均価格：3万4,900円／㎡（前年比＋1,200円）
• 市部：4万8,100円／㎡
• 町村部：1万2,800円／㎡
• 平均変動率：-0.5%（34年連続下落） 市部と町村部での差は約 3.8倍 と大きく、中心市街地の価値が高いことがわかります。
最高価格は青森駅近くの青森市新町1丁目「成田本店しんまち店」で 20万円／㎡。
36年連続で県内1位を記録。青森駅周辺の再開発事業や外国人観光客の回復も影響しています。

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3. 工業地
• 平均変動率：＋0.2%（33年ぶり上昇）
全国的に物流需要が高まる中で、八戸市の流通系工業地が価格上昇の主因となっています。

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今後の地価動向 不動産鑑定士の森政浩さんによると
「青森県は人口減少率が高く、地価が上昇していくのは難しい。
都市部でも上昇率は鈍化する可能性がある」 とのこと。
人口動態や地域ごとの特性を踏まえた土地売買の判断が重要になりそうです。 ________________________________________

まとめ • 青森県全体の地価は34年連続下落、平均価格は1万9,900円／㎡
• 住宅地：市部と町村部で約3.2倍の価格差、最高価格は青森市浜田の8万9,000円／㎡
• 商業地：市部と町村部で約3.8倍の差、最高価格は新町通りの20万円／㎡
• 工業地：33年ぶり上昇、物流需要の高まりが影響 青森県内で不動産購入や売却を検討する場合は、用途ごとの地価や地域差を意識することが重要です。

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 ポイント
• 市街地は高価格・利便性が高い
• 町村部は価格が低め、下落傾向が続く
• 工業地は物流・再開発で上昇する可能性あり