青森の不動産売却・買取・査定のコラム,センチュリー21アクト

青森市での上手な不動産売却情報、22回目といたしまして、今回は【借地権の対抗要件とは？】について説明していこうと思います。

地主による第三者への土地の売却が行われた場合、権利はどう変化するのでしょうか。
たとえ土地が売却されたとしても、そこに建物があり、借地人登記をされているならば、所有者が変わったとしても、土地を手放さなくても済みます。

ただし、これには何点か注意が必要です。
借地人と建物の登記が違う名義の場合、対抗ができないので注意しなければなりません。
登記している建物がなんらかの理由で滅失した場合、それから二年間は
・建物を特定するために必要な事項
・滅失した日付
・新たに建物を建築する旨
を土地に立札や看板などを掲示することで対抗することが出来ます。

次回は借地権についてのまとめをお話していこうと思います。

青森市での上手な不動産売却情報、21回目といたしまして、今回は【借地物件のメリットデメリット】について説明していこうと思います。

3:借地物件のメリットデメリット

借地権の特徴は、他人の土地でありながら、半永久的に居住することが可能なことです。しかし、契約の更新や家を手放す際に地主の許可が必要などのデメリットもあります。

借地権の特徴を、メリット・デメリット毎にご紹介します。

3-1:借地権のメリット

借地権のメリットは以下の通りになります。

住宅を取得していると、土地や建物に固定資産税がかかります。借地権がある土地の建物には、土地に対する固定資産税と都市計画税がかかりません。

そのため、土地も建物も自分で購入した物件よりも税金を安く抑えられることがメリットと言えます。（土地の上に立っている建物には税金がかかります。）

借地権の物件は、主に利便性や、価格の面でメリットが大きいです。

3-2:借地権のデメリット

借地権の土地に建つ物件のデメリットは以下の通りです。

せっかくマイホームを持っても、自由が少なくなることが借地権のデメリットです。

土地に対する固定資産税や都市計画税がかからない一方で、地代の負担があります。また、どんなに地代を払っても、借りている土地は自分の所有物にはなりません。そのため、建物の売却や家の増築をするときは地主の承諾が必要です。承諾料が必要なケースもあります。

借地権の土地の物件は、所有権の土地の物件に比べ、好条件が揃っていても買い手を探すことが困難です。借地権の物件を売却するときは、デメリットを上回るメリットが必要となるでしょう。

次回は【借地権の対抗要件とは？】についてお話していこうと思います。

青森市での上手な不動産売却情報、20回目といたしまして、今回は【借地権の種類】について説明していこうと思います。

2:借地権の種類について
大きく分けて2種類あり、借地法（旧法）と1992年8月1日に施行された借地借家法が存在します。旧法は借地人の権利が強く、土地の返還が困難であるなど、地主側に不利な面が見られました。新しい借地借家法では、借りられる期間を定めた定期借地権も設けられています。

2-1:借地法(旧法)

1992年（平成4年）8月より前から土地を借りている場合は「借地法」（旧法）が適用されることになります。

契約期限は決まっているが、更新することにより半永久的に借りることができる。 木造などの場合、存続期間は30年（最低20年）で更新後の期間は20年。鉄骨造・鉄筋コンクリートは60年（最低30年）、更新後の期間は30年となっています。

2-2:借地借家法

1992年（平成4年）8月以降から借り始めた場合「借地借家法」が適用されます。

借地借家法には5つの種類があり、普通借地権と定期借地権が存在します。
旧法と普通借地権の違いは、構造により存続期間が違うことなどです。

上記のような種類となっていますが、現在は（1）旧法に該当するケースが多いようです。借地権付きの家を所有していたり、相続したりする場合は、契約期間を確認しておくといいでしょう


次回は【借地物件のメリットデメリット】についてお話していこうと思います。

青森市での上手な不動産売却情報、19回目といたしまして、今回からは、知っておきたい不動産用語という事で【借地権とは？】について説明していこうと思います。

1:借地権とは

借地権とは、土地の持ち主から土地を借りる権利のことを言います。借りた土地に建物を建てた場合には、様々な制約があります。借地権の特徴についてご紹介しますので、借地権付きの物件を購入する際には参考にしてください。

1-1:借地権の特徴

借地権の特徴は以下の通り

1. ・土地の権利は地主にある
2. ・地主に対して地代を払う
3. ・借地に建てた建物を無断で売却することができない
4. ・建て替えは事前に地主へ連絡する
5. ・契約期間が満了したら更地にして地主に土地を返還する

土地の持ち主のことを「地主」といいます。地主から借りた土地に建物を建てた場合、建物の権利は借りた側にありますが、土地の権利は地主が持っています。

借地の場合、土地を借りた「借地人」が地主に対して地代を払う事になります。

また、借りた土地に建物を建てた場合、地主の許可なく売却することはできません。建物を建て替える場合は、地主に連絡が必要です。

借地には契約期間があります。契約期間が満了し、契約を更新しない場合であれば、土地を更地にして地主に返却します。

借地権の土地は、買った土地に比べて土地や建物に対する自由度が低くなることが特徴です。

1-2:借地権の契約更新

借地権には契約期限がありますが、更新も可能です。「旧借地法」で土地を借りた場合、地主に正当な理由がない場合、基本的に契約は自動更新されます。

普通借地権など、1992年8月1日以降の「借地借家法」では、契約の存続期間が法律により定められています。普通借地権なら、半永久的に土地を借りることも可能です。

借地権の土地の上に立つマンションや一戸建てを買うときは、借地権の種類に注目することがポイントです。次の章では、それぞれの借地権の種類や特徴を詳しくご紹介します。

次回は【借地権の種類】についてお話していこうと思います。

青森市での上手な不動産売却情報、18回目といたしまして、今回は【これまでのまとめ】について説明していこうと思います。


早速おさらいしていこうと思います。

土地の相場を自分で調べる方法には、以下の4つを挙げました。

• ・固定資産税評価額を参考にする方法
• ・相続税路線価を参考にする方法
• ・地価公示・地価調査を参考にする方法
• ・取引事例を参考にする方法

ただ、こうして調べたとしても、あくまでも一般的な相場が調べられるだけです。土地が持つ、メリットやデメリットを考えた上で査定した実際の相場とは異なります。
また、実際に売れる価格は相場通りとは限らないことが多いです。需要と供給のバランスによって変わってくる為、具体的に売却を進めるときには、複数の不動産会社の査定を受けて正確な価値を把握することから始めていきましょう。

あらかじめ自分で相場を把握した上で一括査定を利用し、有利に土地の売却を進めていきましょう。

不動産会社は査定額の高さや知名度などのわかりやすく目を引く要素だけで選ばず、査定根拠をじっくり聞いて選ぶのが成功のポイントです。
相場を把握した上で、一括査定を利用して、有利に売却を進めていきましょう。

次回からは【知っておきたい不動産用語】についてお話していこうと思います。

青森市での上手な不動産売却情報、17回目といたしまして、今回は【査定額以外に気をつけること】について説明していこうと思います。

土地を高くスムーズに売るためには、査定を受けた後も大切です。

「査定額ばかりに気を取られて、他にどんな説明を受けたのかあまり覚えていない」
「担当者とどんな話をしたっけ…」
とならないように気を付けてくださいね。忘れないようにメモを取ったりして工夫しましょう。

査定の後の注意点は「最終的に信頼できる不動産会社を選ぶために、査定額だけではなく、査定根拠をしっかり聞いて、各不動産会社をきちんと比較すること」です。

どんなに査定額が高くても査定根拠がしっかりしていなければ、その金額で売れる可能性はほとんどないとも言えます。

また、知名度が高いからといって、大手の不動産会社が必ず高く売ってくれるとも限らないのが実情です。
つまり、「査定額に一喜一憂せず、きちんと自ら比較する」ことが重要です。

各社に査定根拠を聞けば、「相続税路線価は●円なのですが、土地の需要や環境の利便性といった観点で価格が見込めます。」といった回答が来るはずです。

特に「そのエリアで土地を購入しようとして探している見込み客」を抱えた不動産会社なら、そういったことも盛り込みながら売却戦略まで打ち出してくれるかもしれません。

この記事を読んで、土地の相場や仕組みを理解しておくと、不動産会社の説明が内容の「濃いものか」「真実味があるか」など見当がつけやすくなります。不動産会社との会話を通じて、土地相場や不動産会社の傾向、仲介手数料や査定根拠を把握しましょう。信頼できる不動産会社を見極める参考にしてください。

青森市での上手な不動産売却情報、16回目といたしまして、今回は【不動産会社の得意分野】について説明していこうと思います。

不動産会社の査定額は、会社によって違うということをご存知でしょうか。

不動産会社には得意分野と得意エリアがあるからです。

不動産会社は全国に精通しているわけではなく、それぞれ得意エリアがあります。
また、マンションを得意としている会社もあれば、賃貸に特化している会社もあります。
あなたの土地を最も高く売ってくれそうな不動産会社を探すためには、知名度にとらわれないことが大切です。

それに加えて、不動産取引は「ご縁」も重要です。

査定を依頼した不動産会社が、ちょうどいいタイミングで「このあたりで土地を探している」「急いで土地を見つけたい」などという見込み客を抱えている可能性があります。

なるべく多くの不動産会社の査定を受けることで、見込み客を抱えている不動産会社と出会える確率を上げることも大切です。

あなたの土地をできるだけ高く売るためには、ぜひ複数の不動産会社の査定を受けてください。

とはいえ、不動産のプロでもなければ、あなたの土地に対応できる複数の不動産会社を見つけるのは、手間も時間もかかります。
そんな時こそ地域に根差した不動産会社でのご相談をおススメします。
センチュリー21アクトでは、地元青森の地域に精通している不動産のプロフェッショナルを多く抱えております。
具体的で参考になるアドバイスをご提供できる自信がありますので、是非ご相談にいらしてください！

次回は【査定額以外に気をつけること】についてお話していこうと思います。

青森市での上手な不動産売却情報、15回目といたしまして、今回は【相場と売却額、手元に残る額】について説明していこうと思います。

土地の価値は、相場通りとは限りません、一般的な相場がいくらであっても、そもそも売り出される物件が少なければ希少価値から値段が吊り上がりますし、すぐさま売買が成立してしまうことも珍しくありません。
このような場合、不動産会社は相場より強気に値段をつけてくれるかもしれません。

また、不動産会社で取引されている土地の価格＝自分の手元に残る額ではないことに注意しましょう。実際、最終的に手元に来るお金は、土地の価格相場よりも下回ります。

手取りが減ってしまうのは、売却にかかる仲介手数料や所得税などの諸費用がかかる為です。土地が売れたとしても、自分の手元に残るのは手数料や税金などが引かれた額になるということは覚えておきましょう。

買い替えなどの資金計画をする際は、土地の販売価格の6～8割程度が手元に残ると考えましょう。

それでは、売却にかかる諸費用を説明していきます。


1.仲介手数料

仲介を依頼した不動産会社に対し、売買契約が成立したときに支払う成功報酬です。宅地建物取引業法により、取引価格ごとに手数料の上限が決められており、400万円を超える物件については、簡単な計算式「取引価格×3%＋60,000円」（消費税別）で算出することができます。

（例）取引価格3,000万円（消費税別）の場合の仲介手数料の上限

3,000万円×3%＋60,000円＝960,000円　消費税10%を加算すると1,056,000円

仲介手数料は、宅建業者によって半額にするなどのサービスを行っているところがあります。金額の安さは魅力ではありますが、不動産会社の得意分野や信頼して任せられるかもじっくりと考慮して選びましょう。

2.登記、住宅ローンの関連費用

住宅ローンが残っている場合、物件は金融機関の担保として抵当権というものが設定されています。売却によって一括返済することになるため、買主に引き渡す前に抵当権を抹消する必要があり、そのため「抵当権抹消登記」にかかる費用が必要です。登録免許税として不動産1物件につき1,000円、土地と建物であれば2,000円となります（登記方法によって異なります）。

また、抹消登記を依頼する司法書士への報酬が10,000円程度必要になります。住宅ローンを完済するには、繰上返済の手数料が必要なこともあります。金融機関によって異なりますので、借入先に事前に確認しておきましょう。

3.印紙代

売買契約書には印紙税法により、契約金額に応じた収入印紙を貼ります。たとえば、1,000万円超5,000万円以下の場合は10,000円となります。（2020年（令和2年）3月31日作成までの軽減措置）

4.引っ越し代

住み替え先への引越し費用ももちろん必要です。万が一、引越し先がまだ完成していないときは、仮住まいの先への引越し代、家賃等も考えておかなければなりません。

5.譲渡所得税

売った金額から、その物件を取得する際にかかった代金（所有期間中の減価償却費を差し引く）や、購入時と売却時の諸費用を差し引いても利益が出た場合、譲渡所得に対して所得税や住民税がかかります。マイホームを売る際に、最高3,000万円の特別控除が受けられたり、所有期間などの条件によって税率が異なったり、要件によって軽減措置が設けられます。


このほか、物件によって必要な諸費用もあります。たとえば土地売却の際に隣地との境界が定かでない場合などは、測量して面積や境界を確定することになるため、測量費用が必要になります。また、売る前にリフォームやハウスクリーニングを行ったり、建物を解体したりする際はそれぞれにお金が必要になります。どのような費用が必要になるかを事前に確認しておきたいものです。初めてのことだと分からないことも多いと思うので、不動産会社へ相談しましょう。

センチュリー21アクトでは、不動産のプロが皆様のご相談を受けさせていただきます。
相談無料となっておりますので、些細なことでもご相談していただければと思います。
お気軽にお問合せください。


次回は【不動産会社の得意分野】についてお話していこうと思います。

青森市での上手な不動産売却情報、14回目といたしまして、今回は【土地の相場と売却額の違い】について説明していこうと思います。

ここまでで、自分で土地の相場を調べる方法をご紹介してきましたが、「青森市での上手な不動産売却情報」としては、青森市内外の土地情報をホームページにて公開しておりますので、そちらも参照していただければと思います。

具体的に売却へ一歩踏み出すならば、正確な査定額を把握しましょう。買換えの資金計画や、税金の計算もしておきたいですね。

土地には一つ一つ個性があるので、すぐ近くであっても同じ価値とは限りません。

また、土地の値段は需要と供給のバランスで決まるところも大きいので、一般的な相場よりも高く売れることもあります。
あなたの土地が実際にいくらくらいで売れそうなのかを把握するには、不動産会社の査定を受けるのがベストです。

また、査定額や実際の販売額よりも、手元に残るお金は少なくなります。買い替えの資金計画を立てる際は、注意しましょう。

次回は【相場と売却額、手元に残る額】についてお話していこうと思います。

青森市での上手な不動産売却情報、12回目といたしまして、今回は【土地の相場を調べる方法】について説明していこうと思います。

「土地の相場を今すぐ知りたい！」
「不動産会社に相談する前に、自分で土地の相場が調べられないの？」

そんな風に思うことはありませんか？

今回は、土地の相場を自分で調べるための4つの方法を解説します。

一般的にはあまり知られていませんが、国土交通省や税務署が公表している情報を利用すれば、だれでも土地のだいたいの相場を知ることが出来ます。

土地の相場を知るために、真っ先に思いつく方法は、売りに出ている土地の値段を不動産ポータルサイトでチェックすることだと思います。

しかし、売り物件を検索しただけでは、相場はわかりにくいものです。

なぜなら、あなたの土地の周辺の土地が売り出されていなかったり、面積などの条件が違っていたり、土地価格と建物価格の総額しか表示されていないことも多いからです。

しかも、売り物件として掲載されているのは、あくまでも「売り希望価格」なので、実際の相場よりも高めになっている可能性があることにも留意しなければなりません。

相場を把握しておくことは、有利に売却を進める上で大切です。
相場を知って、「いよいよ本格的に売却に向けて動こう」というときに注意する点もありますので、ぜひ最後まで読んでいただき、不動産売却を成功させていただければと思います。