「不動産売却動画」の記事一覧（52件）
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2025/04/26 11:23
抵当権抹消ってなんですか？
Q.所有している不動産を売却したいのですが、まだ銀行からの借入が残っているんです。このような不動産って売れるのでしょうか？
A.はい、問題ありません。現在ローンを払っていながらでも売却はできます。
Q.そうなのですね。その場合現在支払っているローンはどのように返済していくのでしょうか？
A.はい、その場合現在お持ちの不動産には銀行からの抵当権が付いていますので、借りたローンを返済して抵当権を抹消していく必要があります。所有している不動産を売却した資金で返済または手持ちの資金からの返済どちらでも構いません。
Q.基本的なことですが、抵当権って何ですか？不動産を購入するときに銀行からは融資は受けたのですが…。
A.はい、銀行は融資をする際に不動産を担保とします。万が一借り入れをされた方がローンの返済ができない場合、担保にした不動産を競売にかけ売却して債権を回収するためです。抵当権を設定した場合、銀行などの抵当権者は他の無担保債権者に優先して債権の回収ができる、このような権利のことを抵当権と言います。
Q.確かに融資を受けた時に自分の不動産にも抵当権設定で銀行の名前が記載されていました。
A.そうですね、多くの金融機関融資をする際に抵当権の設定を求めます。
Q.ではこの抵当権を外さないといけないですよね？
A.はい、そうです。誰も前の所有者が借りた抵当権付きの物件は買わないですよね。ですから不動産を売却する際、次の購入者に引渡しをする前に、抵当権を抹消しなければならないのです。また新たに不動産を購入する方に対して銀行などの金融機関は前所有者の抵当権を外すことを条件に融資をしています。
Q.抵当権はどうすれば外せるのでしょうか？
A.はい、ローンの残債を一括して、繰上返済することによって銀行は抵当権を外してくれます。借入をされている方が残債を一括返済した際に、銀行は抵当権抹消書類を借入者に渡します。実質的には抵当権の抹消手続きは司法書士に委任することが多いため、あまり馴染みがないかもしれません。
Q.わかりました。素人なのでプロの司法書士にお任せしたいと思いますが抵当権を抹消する時に必要な書類はありますか？
A.全部で6つあります。１つ目は登記済証または登記識別情報です。２つ目は登記原因証明情報です。3つ目は委任状です。4つ目は金融機関の資格証明書です。5つ目は抵当権抹消登記申請書です。最後に6つめは登記事項証明書、以上の6つになります。書類は銀行や法務局で手に入ります。不動産仲介の担当者がおられればご相談いただいたほうがよろしいですね。
Q.ちなみに抵当権の費用はどのくらいでしょうか？
A.印紙代や司法書士への金額も含めると、1万5000円から2万円が相場になります。
Q.抵当権の抹消手続きは自身でもできるのでしょうか？
A.はいできますね。ただ不動産売却に伴う抵当権の抹消については購入者の登記も絡んできますので、安心安全そしてスピーディーな取引を行うためにも、できる限りプロの司法書士に依頼することをお勧めします。
Q.なるほど、わかりました、ありがとうございました。
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2025/04/22 10:19
IT重説って普通の重説と何がちがうの？
Q.最近、売買契約の締結へ先立って行う重要事項説明がオンラインでも出来ると聞いたのですが、これはどのような仕組みなのでしょうか。
A.はい、それは IT重説と言われるものですね。
Q.IT重説ですか。なんだか難しそうですが、従来の重要事項説明とどう違うんですか。
A.はい、従来は宅建士の有資格者が対面で買主借主に重要事項説明をしなければなりませんでした。それが対面ではなく、 ITつまりテレビ電話の端末等でも可能にしたものがIT重説です。
Q.そうなんですね。今の時期、対面をしなくても説明を受けられるのは嬉しいですね。
A.そうですね、時間や場所に縛られることなく説明を受けられることは、お客様にとってもメリットがありますよね。
Q.重要事項説明をオンラインで説明を受ける際にどうすればいいですか。
A.まずは、売主の同意を得た上で実施されます。オンラインで説明する為、ネット環境の設備が必要になります。
Q.ネット環境ですか。最近ではスマートフォンを多く使っていますが、こちらで大丈夫ですか。
A.はい、大丈夫です。IT重説は音声のみや画像のみでは認められておりません。必ず音声付きの動画で行っていだく必要があります。ですので、通信環境を整えて説明を受けていただければと思います。できればパソコンやタブレットなど画面が大きいと見やすいですね。また双方向でやりとりするために、スマートフォンで行う際には wi-fi などに常時接続した上で行うといいです。
Q.確かに、途中で画像が固まってしまうこともありますよね。
A.そうですね。大事な話ですので、途中で固まってしまっては困りますよね。
Q.なんとなくIT重説がわかってきましたが、動画で説明を受ける以外に、書類等はどうするんですか。
A.事前に不動産会社から、IT重説を受ける方に重要事項説明書等を送付して、書類を確認いただきながら説明を行っていきます。もちろんご理解ご納得いただいた上で、署名捺印をしていただきます。
Q.なるほど、それなら安心ですね。
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2025/04/21 10:00
非居住者の不動産売却時源泉徴収義務ってなに？
Q.買主に源泉徴収義務が発生することがあると聞いたのですが、本当ですか。
A.本当です。
Q.その義務はどういう時に発生するのですか。
A.はい、日本国内の不動産を購入する際、売主様が非居住者の場合に発生します。
Q.非居住者って、その物件に住んでいないということですか。
A.いえ、ここで言う非居住者というのは日本に居住していない個人のことをいいます。
Q.じゃあ外国籍の方が売主になった場合に、発生するんですね。
A.はい、日本に居住していない外国籍のことはもちろんですが、外国籍の方だけでなく日本国籍を持ちの方であっても日本国内に居住指定がない方も非居住者に該当します。海外転勤予定者の場合、1年以上海外で生活することが見込まれる人も、非居住者になりますので注意が必要です。
Q.では売主が日本国籍でも、源泉徴収が必要なこともあるんですね。
A. はい、そうなんです。
Q.売主が非居住者であれば、必ず源泉徴収が必要になるんですか。
A.はい、不動産の売買価格が、1億円以上の場合は必要となります。
Q.不動産の売買価格が1億円以下であれば不要なんですか。
A. いいえ、他人に貸す目的で購入したり、居住目的以外で購入した場合は1億円以下であっても 必要です。
Q.それでは本人が居住の目的で購入し、かつ1億円以下であれば不要なんですね。
A.はい、その場合は不要です。また本人だけでなく親族の居住目的で購入し、その価格が1億円以下であった場合も不要です。親族とは、配偶者6親等内の血族と三親等内の姻族を言います。
Q.源泉徴収が必要な場合、いくら徴収すればよいのですか。
A. 不動産売買価格の10.21%となります。
Q.売買価格とは別に、10.21%相当額を売主から徴収するのですか。
A.いいえ、買主様は売買価格の89.79%を売主様に支払い、残りの10.21％は翌月の10日までに税務署に納付することになります。
Q.売主は何もしなくて良いのですか。
A.いいえ、売主様は確定申告が必要です。確定申告することにより源泉徴収された金額が清算されたことになります。
Q.なるほど、よくわかりました。
A. 非居住者の不動産売却に該当する可能性がある場合には、必ず税務署や税理士にご相談ください。
Q.ありがとうございます。
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2025/04/14 09:12
境界明示義務ってどんな義務？
Q.不動産売却に伴うトラブルって、どういうケースがあるんでしょうか。
A.はい、不動産売却時のトラブルとして、まず最初に挙げられるのが境界に関するトラブルです。
Q.境界って何ですか。
A.はい、法的に言うと不動産登記をされた地番と地番の境目という表現になりますが、一般的には自分の土地と他人の土地との境目のことをいいます。
Q.どうして境界に関するトラブルが起こるんですか。
A.はい、多くの場合、正しい位置に境界標が設置されてないことが原因です。
Q.そうですよね。境界標がなかったり間違った位置に設置してあると、トラブルの元ですよね。
A.はい、境界に関するトラブルを防止するため、一般的な売買契約書には、売主は買主に対し現地にて境界標を支持して本土地の境界を明示します。尚、境界標がないとき、売主はその責任と負担において新たに境界標を設置して境界を明示します、といった条項が盛り込まれています。これを境界明示義務といいます。
Q.それなら安心ですね。境界標はどうやって設置するんですか。
A. はい、土地家屋調査士に依頼して設置します。
Q.土地家屋調査士に頼めば、すぐ設置してもらえるんですか。
A.いえ、隣接する土地の所有者からの立ち合いも必要になりますので、全員の合意によって境界が確定します。境界が確定したら、筆界確認書という書類に署名押印して、双方が同じ内容のものを１通ずつ所持します。
Q.同意が得られない場合はどうなるんですか。
A. はい、最終的には裁判で解決することになるのですが、筆界特定制度を活用することによって、裁判をしなくても早期にトラブル解決することができます。
Q.なるほどよくわかりました。ありがとうございました。
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2025/04/12 18:05
高く売れる時期ってあるの？
Q.不動産が売りやすい時期ってあるんですか。
A.そうですね、一般的には2月前後、あと9月前後に需要が高まると言われています。
Q.なぜ、その時期に需要が高まるんですか。
A.その時期は、転勤や入学などで人が動く時期だからです。
Q.では、その時期に売り出すと高く売れるんですね。
A.いえ、家不動産価格は需要と供給のバランスに大きく影響を受けますので、必ずしもその時期に 売り出せば高く売れるというわけではありません。
Q.でもその時期の需要は高まるんですよね。
A.確かに重要は高まりますが、その時期に合わせて売却したいとお考えになる売主様も多いので、供給も高まります。需要と供給が高まれば不動産の取引件数は増加しますので、不動産会社にとっては繁忙期なので、確実に売りたいとか早く売りたいという方には、その時期に合わせて売却することは意味のあることだと思います。
Q.では高く売るにはどうしたらいいんですか。
A.はい、不動産の価格は需要と供給のバランスに大きく左右されますので、同じエリア内にライバルになりそうな物件があるのかないのか、あるのであればいくらで売りに出されているのかというマーケティングも重要になってきます。
Q.他にポイントはありますか。
A. 営業マンのスキルの高さ、営業力の高さも重要になってきます。どの営業マンに売却を依頼するかが一番重要かもしれません。
Q.売主様側で、できる対策はありますか。
A. はい、物件の第一印象を良くすることは重要なポイントです。土地であれば草を刈ったり、建物であれば不要なものをできるだけ少なくし、きれいに掃除したりすることも重要です。
Q.リフォームはした方が良いですか。
A.リフォームに関しては難しいところですね。築年数にもよりますが、初めから全面リフォームをしたいと考えて購入される買主様もいらっしゃいます。 そういうケースの場合、せっかく売主様がお金をかけてリフォームしても、買主様の好みに合わなければ無駄な費用になってしまいます。リフォームに関しては、依頼する不動産営業マンに相談してみることをお勧めいたします。
Q.不動産売却には時期だけでなく、他にも重要なポイントがたくさんあるんですね。
A.そうですね。
Q.ありがとうございます。
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2025/04/10 14:11
共有持ち分だけを売却することはできるの？
Q.急に資金が必要になったので、兄と共有名義の不動産を売却したいのですが、兄が承諾してくれずに困っています。何か解決する方法はないでしょうか。
A.はい、それはお困りでしょうね。基本的にはお兄様にご理解いただき、同意のもとで通常売却していただくのが一番良いと思うのですが、どうしてもお兄様の同意が得られない場合は、持分売買という方法があります。
Q.自分の持ち分だけ売買できるんですか。
A.はい、法的には可能です。
Q.それでも兄は承諾してくれないと思うんですが。
A.持分売買の場合、お兄様の承諾は必要ありません。
Q.勝手に持ち分を売却できるんですか。
A.はい、そうです。
Q.そんな持ち分だけ購入してくれる人っているんですか。
A.購入者にとってはリスクのある取引ですので、一般の方に買っていただくのは難しいですが、持分売買を積極的に行っている専門家もいらっしゃいますので、不可能ではありません。
Q.デメリットは分かりますか。
Ａ.はい、やはり購入者側にとってはリスクの高い取引ですので、通常売却するよりは3割前後低い価格での契約になります。
Ｑ.多少安くても現金化できるならありがたい話です。持ち分を購入した人は、その後どうされるのですか。
A.基本的には他の共有者の持分を売って頂くか、こちらの持分購入していただくかという交渉して共有状態の解消を目指します。
Q.なるほど。その交渉が長引いたり共有状況の解消ができない場合は、購入者のリスクということなんですね。
A.はい、そうです。
Q.なるほど。わかりました。ありがとうございました。
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2025/03/29 10:48
買取と仲介どちらがいいの？
Q.よく不動産会社のチラシにと買取とありますが、通常の仲介とは何が違うんですか。
Ａ.はい、買取は不動産売却の金額と資金化のスピードが違います。
Q.金額と資金貨のスピードですか。
Ａ.はい、そうです。まず金額ですが買い取りを選択された場合、一般的には不動産会社が買主となりますが、物件にもよるんですが最も高く買い取ってくれるケースでも、仲介価格の7割以下となってしまいます。
Q.7割以下ですか。ずいぶん安くなるんですね。
Ａ.そうですね。その代わり買い取りを選択された場合、契約から引渡しも最短2週間程度で売却金を取得できるというメリットがあります。また、不動産の売却を近所の方に知られたくない方や、購入者に契約不敵合責任を押されたくない方にはおすすめです。
Q.そうなんですね。金額が安くなる以外、デメリットはありますか。
Ａ.はい、そうですね。金額が最大のデメリットになりますかね。
Q.わかりました。ではなぜ買取は金額が安くなるのですか。
Ａ.はい、それはですね、買い取った不動産を高く売るからなんです。
Q.高く売れるんでしょうか。
Ａ.はい、一般的には住居であればリフォームを行い、まとまった土地であれば開発をした後、分割して販売するケースが多いです。このようにですね、付加価値をつけることによってその不動産の価値を高めていくのです。
Q.そうなんですね。買い取りを選択した方が良いケースはどんな場合でしょうか。
Ａ.はい、買い取りを選択した方が良い場合は5つです。 一つ目は、早期に不動産を現金化したい場合です。二つ目は、売却を誰にも知られたくない場合です。三つ目は、売却後に買主で責任を持ちたくない場合です。四つ目は、相続した土地でそのまま市場に出すと買手が限定されそうな土地です。最後に五つ目、築が古い家でこのままでは売却が難しい場合の物件です。以上の5つの場合はですね、買い取りを選択された方がいいと思います。
Q.では買い取りを選択しない方が良い場合を教えてください。
A..はい、なるべくですね、高く売りたい場合や売却に時間をかけられる場合は、買い取りを選択しない方がいいと思います。
Q.わかりました。ちなみに買取はどこの不動産会社でも取り扱っているのでしょうか。
A.買取に関しましては、全ての会社ができるわけではありませんので、詳しくはご担当の不動産会社の方にお尋ねください。
Q.わかりました。ありがとうございます。
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2025/03/27 09:50
近所に知られずに売却できるの？
Q.ご近所に知られずに売却したいのですよ。
Ａ.はい、一般的な売却活動というのが、ネット広告やチラシなどで集客し内覧を行い買主を探す方法で、これらをせずに売却したいということですね。
Q.はい、周りに売出価格などが広まるのが嫌で。
Ａ.はい、この場合業者買取というものがございます。業者買取は買取相手が業者になるため、先ほどお伝えした一般的な売却活動をせず、売却することができます。
Q.業者に買い取ってもらうという手段あるんですね。それなら誰にも知られず売却できるので、安心です。
Ａ.はい、しかし業者買取には、メリットとデメリットをそれぞれ存在するので注意が必要です。 まずメリットに関しては、物件の宣伝や広告は必要ないので、一般に公開される情報というのはほとんどないに等しい点です。 次に、室内の見栄えにこだわらなくて良い点ですね。一般的な売却活動に比べると、買取業者は次に売るときに自社でリフォームをして売るので、多少の汚れや見栄えの悪さはあまり査定金額に反映されません。今の状態でそのまま査定してもらえるので、売却のための準備がそれほど必要ないのもメリットです。
Q.デメリットは何ですか。
Ａ.デメリットですが、一般的な売却活動よりも売却価格が低めになる点です。業者が買い取った後は自分で使うのではなく、再度キレイにリフォームして売却することがほとんどです。 買取業者もその差額で利益を上げているので、そのマージン分は仲介に比べると価格が下がってしまう傾向があります。一般的に仲介価格の7割以下での買取になることが多いです。
Q.そうなんですね。他に周りに知られずに売却する方法はありますか。
Ａ.そうですね。広告も何も打つことができない場合は、自社での見込み客や、来店顧客のみに紹介する形で買主を探します。しかし自社の見込み客にも限りがありますし、来店顧客も最近はネットでの反響でくることが多いので、決して飛び込みのお客様は多くありません。 基本的に人づての紹介になるので、物件情報も非公開で仲介売却するのはかなり難しいのが現状です。また、近隣の人が購入希望者というケースもあり、広告活動を限定的にして極力知られないようにしても、内覧に訪れるのは近所の顔見知りという可能性もあります。 こうしたケースが意外に多いので、たとえ限定的な売却活動等をしても、周りにまったく知られずに売却するということは難しいです。 なので絶対に知られたくないという場合は、業者買取をおすすめします。
Q.よくわかりました。ありがとうございました。
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2025/03/15 11:30
取得費不明時の売却益算出法は？
Q.不動産って売却した時に税金がかかるんですよね。
Ａ.はい、居住用の不動産を売却した際など、さまざまな特例はありますが、売却、つまり譲渡したことで利益が発生した場合は、基本的に不動産譲渡所得税が課税されます。
Q.利益が出たかどうかは、どうやって計算するんですか。
Ａ.売却した額から、その不動産を取得した際の取得費用と、売却の際の譲渡費用を差し引いて計算します。
Q.売却は最近のことなのですぐわかると思うのですが、取得って場合によってはかなり昔ですよね。
Ａ.確かに、長らく住まれたマイホームや、親族から相続された場合などは、何十年も前ということはよくあります。
Q.そんなに前の書類が残ってないケースもありますよね。取得費がわからないっていうことは起きませんか。
Ａ.不動産売却をされる方で、すでに契約書を紛失されていたり、書類を相続時処分されていることも結構ありますね。引越しの際に行方不明になることもあります。
Q.それだと計算できないですよね。どうするんですか。
Ａ.取得費が不明な場合は、その不動産を譲渡したことで得た金額の5%相当額を概算取得費として計算します。例えば1000万円で譲渡したのであれば、50万円。2000万円で譲渡したのであれば、100万円が取得費となります。
Q.ちゃんと想定されているんですね。でも5％ってかなり低くないですか。
Ａ.そうですね。たとえばいわゆるバブルといわれるような時代は、現在の相場よりも高い場合 はありますね。
Q.そうなると、本当は売却で利益が出ていないのに、利益が出ていることになるんですか。
Ａ.そういうこともありえますので、まずはよく探すこと。それらしい書類があれば不動産の担当者に見てもらうことをお勧めします。古い書類や専門的な書類でわかりづらいこともありますし、提携の司法書士に確認してもらうことなどができるかと思います。.
Q.それでもない場合は、諦めるしかないですか。
A.登記簿謄本に設定されている抵当権の設定金額や、市街地価格指数を用いる方法などもあるようです。
Q.方法はあるんですね。
A.すべてに適用できるとは限りませんし、最終は税務署の判断となります。 ただ、これらの経験がある税理士に相談できれば、多角的にアドバイスがもらえることもあるかと思います。不動産の税金にたけた税理士と提携している不動産業者も多いかと思いますので、まずは相談してみるのが良いかと思います。
Q.なるほど、まずは相談ですね。
A.はい、建物の減価償却などの計算など、単純に差し引くだけではないですし。
Q.わかりました。ありがとうございます。
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2025/03/11 08:52
住みながらでも売却ってできるの？
Q.売却を検討しているのですが、住みながらでも売ることができるのですか。
Ａ.はい、出来ます。
Q.そうなんですね。なんだか気まずいような気がしますが。
Ａ.確かに購入検討者に家を見学された場合、多少の気まずさはあるかもしれません。ですが、多くの不動産売却をされる方は、住みながら売却活動をされる方がほとんどです。
Q.そうなんですか。住みながら売却活動をされる方って、どんな方が多いんでしょうか。
Ａ.そうですね。住み替えのお客様が多いです。
Q.住み替えですか。
Ａ.はい、住み替えです。今住んでいる不動産を売却して、その売却資金をもとに次の物件を購入される場合、その不動産がいつ売れるのか、いくらで売れるのか分からないと、次の購入物件の時期も迷われるのでないでしょうか。
Q.確かに。先に不動産を購入して、所有している不動産が売れなかったら困りますよね。
Ａ.はい、そうなんです。資金に余裕があれば良いのですが、先に売却を済ませてから次の物件の購入を決めた方が、最悪のケースも防げると思います。 Q.最悪のケースって何ですか。 Ａ.はい、最悪のケースとは購入した住宅ローンと、売却予定の住宅ローンを同時に支払うことです。
Q.それは嫌ですね。
Ａ.はい、できれば避けたい事態ですが、実際に良い物件が見つかり先に物件を購入したが、売却がスムーズにいかず、住宅ローンを同時に支払うことや、希望金額を下回って売却をした、というケースはたくさんあります。
Q.それを避けるためにはどうしたらいいですか。
Ａ.次の物件をどうしても先に買わなければいけない場合以外は、まずは売却からスタートした方が良いと思います。
Q.なるほど。だから住みながら売るんですね。
Ａ.そうです。また住みながらの売却活動を行えれば、資金面を確定した後、次の住み替え先を決められるメリットがあります。心と懐に余裕ができますよね。
Q.他に何か注意することってありますか。
Ａ.はい、そうですね。購入検討者が家の見学をされますので、案内は売却を依頼されたプロの営業マンに任せて、売主の方は聞かれたことのみお答えする方が、早期売却につながるケースが多いです。
Q. わかりました。売却の際には、不動産のプロの方にお任せしたいと思います。
Ａ.はい、その方が良いと思います。
Q.ありがとうございました。
