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Q＆A：親から相続した山林を売却したいときのポイント

Q1. 親から相続した山林を売却したいのですが、売れるのでしょうか？
A. 山林の売却は確かに難しいケースもあります。不動産の価格は「需要と供給」で決まりますが、
山林は宅地などの不動産と異なり、場所によって需要が少ないため、売却が難しい場合があるのです。

Q2. 売却を考えたとき、不動産会社に相談してもいいのでしょうか？
A. もちろん可能です。ただし、必ず山林がある地域の地元不動産会社に相談してください。 　
また、不動産会社によっては「山林を取り扱っていない」ことも多いので注意が必要です。
加えて、ご自身の所有する山林がどの種類に当たるのかを把握しておくと良いでしょう。

Q3. 山林には種類があるのですか？
A. はい、山林は主に4つの種類に分かれます。
1️⃣ 都市近郊林地（としきんこうりんち）
2️⃣ 農村林地（のうそんりんち）
3️⃣ 林業本拠林地（りんぎょうほんきょりんち）
4️⃣ 山村奥地林地（さんそんおくちりんち） この中では、都市近郊林地が最も高い価格で取引される傾向があります。
また、樹木の種類や品質によっても価格は変動します。

Q4. 相続した山林を一度も見たことがなく、正確な面積が分かりません。それでも大丈夫ですか？
A. 問題ありません。山林の売買は宅地と違い、地形や境界が不明確なことが多いため
**実測面積ではなく登記簿上の面積で売買する「公簿売買」**が一般的です。
ただし、トラブルを避けるためには、可能であれば測量を行ったり、専門家に依頼して面積を確認することをおすすめします。

Q5. 土地のおおよその広さは分かりますが、価格はどうやって調べたらいいですか？
A. 不動産会社に相談するのが確実ですが、事前にご自身で調べることもできます。
国土交通省の「不動産取引価格情報検索」サイトを利用すれば、山林の所在地を入力しておおよその相場を確認できます。
ただし、地域によっては取引事例が少なかったり、地形やアクセス条件によっては相場より低い価格になることもあります。
あくまで「目安」として参考にしてください。

Q6. 相続してどうすればよいか分からなかったので不安でした。まず何をすればいいですか？
A. まずは相続した山林の所在地・地目・面積などの情報を整理しましょう。
そのうえで、不動産会社に問い合わせるとスムーズです。
最近は、コロナ禍以降に「自然の中で過ごしたい」と 　山林を購入したいという需要も増えています。
条件が合えば、良いご縁が見つかるかもしれません。

Q7. 山林を売却する際に注意することはありますか？
A. はい。山林には特有の法的制限があります。 「森林法」により、開発には行政の許可が必要な場合があります。
「保安林」に指定されている場合、伐採には都道府県知事への届出が必要です。
「市街化調整区域」にある場合、一般的な住宅の建築は原則できません。
これらの制限内容によって、売却の難易度や価格に影響が出ることがあります。
詳しくは、地元の不動産会社に確認すると安心です。

Q8. 最後に、山林を売却したい人へのアドバイスをお願いします。
A. 山林は、売却までに時間がかかることもあります。
しかし、地元業者と連携し、現状を正確に把握しておくことで、スムーズに取引を進めることが可能です。
焦らず、しっかり準備して進めていきましょう。

 

不動産売却における「設備表」についてのQ＆A

Q1. 「設備表をご記入ください」と言われました。これは何ですか？
A. 売買契約書では、売主が買主に対して物件の状況を説明する義務があります。
設備表は、その説明のために用いるとても重要な資料です。

Q2. なぜ設備表が重要なのですか？
A. 不動産の売買では、契約締結時点で物件の状態を明確にしておく必要があります。
特に、どのような状態で引き渡すのかを確認するために、売主が買主に引き渡す設備を明記するのが「設備表」です。
この設備表に「あり」と記載された設備が、引き渡しの対象となります。

Q3. 引き渡し後に一部の設備が壊れていた場合はどうなりますか？
A. 設備表の「故障・不具合の有無」欄で確認します。
もし「故障・不具合なし」と記載されていたのに不具合があった場合、買主は売主に対して修復を請求できます。

Q4. 修復の範囲はありますか？
A. はい、あります。
設備表は「主要設備」と「その他の設備」に分かれています。
主要設備には、給湯・水回り・空調・玄関などが含まれます。
修復の対象となるのは、この主要設備に限られます。

Q5. 修復の期限はありますか？
A. はい。引き渡し完了後から7日以内に買主から通知を受けた場合のみ、売主は修復義務を負います。

Q6. 全ての設備が修復対象になるのですか？
A. いいえ。主要設備のうち、「故障・不具合あり」と記載されたものについては売主は修復義務を負いません。

Q7. 設備表はいつ作成すればよいですか？
A. 不動産会社に売却を依頼する際に記入しておくのが理想的です。
早い段階で故障や不具合を確認し、購入希望者に正確な情報を伝えるためです。

Q8. 売買契約のときはどうなりますか？
A. 売買契約締結時に、売主から買主へ設備表の内容を説明します。
契約時点と依頼時点で設備の状態が異なる場合があるため、改めて最新の内容を確認し、説明する必要があります。
これにより、引き渡し後のトラブル防止につながります。

Q9. 設備表に関して注意することはありますか？
A. 契約締結後から引き渡しまでの間は、契約時の設備の状態を保つ必要があります。
もし引き渡し時に状態が変わっていた場合、売主がその設備を修復する義務を負うことになります。
普段通り生活していれば問題ありません。

 Q10. 最後に一言お願いします。
A. 設備表は、売主・買主双方にとってトラブルを防ぐ大切な書類です。
正確に記入・説明することで、安心して取引を進めることができます。

買取保証とは、どういうものですか？

【Q】 住み替え先がすでに決まっていて、できるだけ早く売却したいんですが、 業者買取は売却価格が安くなってしまうので、あまり気が進みません。 何かいい方法はないでしょうか？

【A】 その場合、「買取保証」はいかがでしょうか？

【Q】 買取保証ですか？どういう制度なんですか？

【A】 買取保証とは、一般的な仲介で一定期間内に売れなかった場合に、 あらかじめ売主と不動産会社の間で取り決めた金額で、不動産会社が買い取るという売却方法のことです。 通常の仲介とは、不動産会社が「買いたい」というお客様を見つけて契約する方法です。 一方、買取とは不動産会社が直接買主となる方法です。

【Q】 仕組みは何となく分かりましたが、実際にはどんなメリットがあるんですか？

【A】 一番のメリットは、仲介と買取の“いいとこ取り”ができるという点です。 つまり、仲介の良さである「相場に近い価格で売却活動を行う」ことができ、 万が一売れなかった場合には、買取のメリットである「確実な売却」に切り替えることができます。

【Q】 売れなかった場合に最終的に不動産会社が買い取ってくれるのは安心ですね。 他にもメリットはありますか？

【A】 はい。他にも大きなメリットがあります。 たとえば、売却期限と買取価格があらかじめ分かっているので、資金計画が立てやすいです。 買取保証があれば、不動産会社が提示する最低買取価格が決まっているため、 その金額をもとに明確な資金計画が立てられます。 また、「いつ売れるのか分からない」「売却価格が下がったらどうしよう」といった心配が不要になります。

【Q】 なるほど。もし仲介で売れた場合には？

【A】 仲介期間中に売れた場合は、不動産会社の買取価格よりも高くなるのが一般的です。 そのため、“うれしい誤算”になるだけで、マイナスになることはありません。

【Q】 たしかに、最初からスケジュールや買取金額がわかっていれば、 住み替え先のスケジュールも立てやすいですね。

【A】 その通りです。 ただし、最終的に不動産会社の買取となった場合は、 売却価格が仲介で売るよりも低くなる点には注意が必要です。 不動産の状態や立地、需要などによって異なりますが、 基本的には相場の70％前後での買い取りになるケースが多いです。

【Q】 なるほど。そうなると費用面が気になります。 買取保証を使うと、仲介手数料はどうなりますか？

【A】 買取保証で最終的に不動産会社に買い取ってもらった場合は、仲介手数料はかかりません。

【Q】 本当ですか？例えばどのくらい違うんですか？

【A】 たとえば、不動産が3,000万円で売れた場合、仲介手数料は約96万円（税抜）が発生します。 しかし、買取保証を利用して不動産会社が直接買い取った場合は、 この仲介手数料が不要となるため、大きなコスト削減になります。

【Q】 他にも買取によるメリットってありますか？

【A】 はい。買取になった場合、売主は多くのケースで「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」を負わなくて済みます。 これも不動産会社による買取の大きなメリットです。

【Q】 なるほど。 買取になった場合でも、きちんと手元に残る金額を把握しておくことが大切ですね。

【A】 その通りです。 また、買取保証を利用する際には、 売主と不動産会社の間で「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」を結ぶ必要があります。 この契約期間中は、他の不動産会社に重ねて仲介依頼をすることができません。

【Q】 ということは、どの不動産会社と契約するかは慎重に選ばなければいけませんね。

【A】 はい。 買取保証を検討する場合は、複数の不動産会社を比較検討したうえで、信頼できる業者を選ぶことが大切です。

不動産売却に強い不動産会社

【Q】不動産売却を考えているんですが、何を基準に不動産会社を選べばいいですか？ 高い査定価格を出した不動産会社でしょうか？

【A】不動産会社を選ぶときに、査定価格が高いという理由だけで売却の依頼をするのはおすすめしません。 不動産会社によっては、売却の依頼が欲しいがために、無理やり査定価格を高くしているケースもあるからです。 そういった不動産会社に依頼してしまうと、結局売れずに、最後は相場よりも安い価格で売却するというケースも少なくありません。

【Q】そうなんですね。実際に売却が得意な不動産会社の見極め方みたいなものはありますか？

【A】はい。どの業界でも同じことが言えますが、 いま担当しているエリアで、どのくらい売買実績があるのかを聞いてみてください。 マンションなどの不動産は、物件によってそれぞれ良いポイント・悪いポイントが違います。 しかし、周辺環境をどのようによく見せるのかは、エリアで売買実績のある方であれば、多くの経験があることにより、得意だと思っていいです。 【Q】確かに、より実績がある方は良い条件で売却してくれそうですね。 ただ、実績を聞いても判断が難しそうですね。 【A】確かに、不動産担当者に売却の実績があるかどうかの見極めは難しいと思います。 ただ、ポイントを押さえて確認しておくと、不動産担当者が担当しているエリアで、どれほどの実績があるのかが見えてきます。

【Q】そのポイントは何ですか？

【A】まず、エリアでの継続年数を確認することです。 どんなに売れている不動産担当者だとしても、今の担当エリアになって間もない不動産担当者だと、どうしても不安ですよね。 というのも、「この駅はこんなに便利」「近所の環境がこんなに良い」など、地域的な話もマンションなどの不動産購入には大きく影響します。 どんなに良い物件でも、周辺環境に満足がいかなければ購入してもらえません。

【Q】それなら、私でも判断できそうです。他にもありますか？

【A】はい。専門性の必要な知識があることですね。 不動産といっても、どのような不動産を売却したいかによって条件が変わります。 種別だけでも、マンション・戸建て・土地とさまざまです。 そのため、売却したい不動産が果たしてどのジャンルに含まれ、それぞれどのような売却活動をすべきかを熟知している不動産担当者であることが好ましいです。

【Q】専門性ですか…。そうしたら、どのような資格を持っているかは確認した方が良さそうですね。

【A】そうですね。 宅地建物取引士は、宅地建物取引業に従事する不動産担当者が持っているべき資格ですが、担当者の保有率が100%ではないので、必ず確認するようにしましょう。 また、買い替え、住み替えの場合ですとの住宅ローンアドバイザーやファイナンシャルプランナーの資格を持っている不動産担当者だと、お金やローンの相談もできるので助かりますね。

【Q】資格の確認は私でもできますね。 それなら、査定価格はあまり重要ではないんですね？

【A】いえ、査定価格の比較は大事です。 ただ、「なぜこの査定価格なのか」を、しっかりと根拠を提示しながら説明してくれる不動産担当者であるかが大事です。 不動産を売却する際は、不動産担当者に査定で出した価格の根拠を確認し、 その際、売りたい不動産のメリットだけでなく、デメリットも伝えてくれるかどうかを確認することが大事です。

【Q】根拠のない査定価格を提示してくる担当者に依頼してはダメということですね。

【A】その通りです。 どんな不動産会社・担当者に依頼するかは、重要なポイントです。 「いい人そう」というだけで不動産担当者を決めてしまうと、必要なスキルが足りていなくて、売却活動に手間取るなんてケースもあります。 ご自身で不動産担当者を選ぶことは、なかなか勇気がいることではありますが、 より良い条件で不動産売却をするためにも、不動産担当者をしっかりと見極めるようにしましょう。

未登記建物でも売却できるの？

Q.未登記建物は売買できますか？
A.はい、売買できます。ただし買主様にすぐにとってデメリットやリスクがありますので、売却がしにくかったり売却価格に影響が出たりすることがあります。

Q.買主さんにデメリットやリスクがあるのですか？
A.はい、一つとして購入し取得したにも関わらず所有権を第三者に主張することができません。不動産取引では通常売買代金の支払いと同時に所有権が移転し所有権移転登記も行います。ですが、建物が未登記であれば移転登記を行うことができません。仮に二重売買などで取引後に第三者がその建物を登記した場合、登記をした第三者に対して買主様は所有権を主張することができません。

Q.それはとんでもないリスクですね。
A.そんな危険性のある建物を購入しようとは思わないですよね。次に住宅ローンなどの融資を利用しようとしても融資を受けることができません。

Q.融資が受けられないのはどうしてですか？
A.それは抵当権が設定できないからです。融資を利用する場合金融機関はその土地や建物に抵当権を設定します。万が一返済不能などになった場合、抵当権が実行され競売にかけられることになります。ところが抵当権を設定する建物登記がなければ、抵当権設定はできません。

Q.売買は可能だけど、実際そのまま購入してくれる買主様が少ないということですね。買主様の名義に登記できるようにするにはどうすればよいですか？
A.誰が所有者なのかわかるようにすることを保存登記と言いますが、保存登記をするためにはまず建物の表題登記が必要となります。

Q.表題登記ですか。
A.はい、表題登記とは不動産を特定するため、不動産登記の表題部になされるときのことをいいます。建物の場合には所在・家屋番号・種類・構造などの登記となります。ちなみに不動産登記法では表題登記のない建物の所有権を取得した者は、取得日から1ヶ月以内に表題登記を申請しなければ10万円以下の過料となっております。

Q.そんな法律があるのですね。表題登記の次は？
A.次は建物の所有権保存登記を行います。保存登記を行うことで、その建物の所有者を明示することができます。いきなり買主様の名義で保存登記をすることは法律上難しいため、売主様の名義にすることが一般的です。

Q.つまり売主名義の建物にしておくということですね？
A.はい、そういうことです。費用負担をどうするか表題登記と保存登記をいつまでに完了さ せるかなどは事前に取り決めが必要です。

Q.誰に依頼するのでしょうか？
A.表題登記は土地家屋調査士、保存登記は司法書士になります。

Q.同じ登記でも分野が違うんですね。
A.建物の全体が未登記の場合もありますが、一部が未登記になっている場合もあります。

Q.どんな場合ですか？
A.別々に建築したり、増築した場合などです。

Q.なるほど
A.原則、売主様は増築による表示変更登記を行って引渡しをする必要があります。ただし買主様が住宅ローンを利用しない、あるいは引き渡し後、建物を解体撤去するなどで買主様が未登記のまま引き渡しを承諾される場合もあります。

Q.確かにそうですね。何から始めればよいのでしょうか？
A.まずは売却に力を入れている不動産業者に相談されるのが良いかと思います。土地家屋調査士や司法書士の紹介はもちろん物件の特性や想定する購入希望者なども考えながらアドバイスがもらえるかもしれません。

Q.わかりました、ありがとうございます。

融資承認 融資承認取得期日ってなんですか？

Q.売買契約が済み、あとは引き渡し、引き渡し決済に向けて準備を進めていこうと思っています。
A.そうですね、お引っ越し準備などまだまだこれからやっていただくこともたくさんあるかと思います。ちなみに飼い主様は住宅ローンの事前審査がされていましたか？

Q.事前審査ですか、これから住宅ローンの申し込みをされると聞いていましたが、事前審査については分からないです。
A.そうですか。住宅ローンの事前審査は絶対にしておかないといけないということではありませんが、これからされる住宅ローンの本申し込みの手続きについては売主様にも影響があることなので把握していただいた方が良いかと思います。

Q.具体的には何を注意しておけばいいでしょうか？
A.はい、契約書や重要事項説明書に買主様が利用する予定の銀行やローンの金額のほか、融資承認取得技術、融資利用の特約に基づく契約解除記述と記載されているところがあるかと思います。

Q.ありますね。
A.その内容を噛み砕いてお伝えすると融資承認取得技術に記載されている日までに記載されている銀行で記載されている金額以内のローン申し込みについて融資の承認をもらう必要があり、もし申込をしていながらも否認された場合は契約解除期日までであれば契約自体を白紙解約つまりなかったことにできるという内容です。

Q.期日までに申し込みをしなかった場合はどうなるのでしょうか？
A.記述を過ぎて申し込みをして融資の承認を得られれば良いのですが、もし否認されてしまった場合には契約解除となることもあります。

Q.会場になってしまうとどうなるのですか？
A.白紙解除、違約解除どちらの場合でも買主様を新たに探す必要があります。白紙解除の場合ですと、手付金や仲介手数料などもお金が元の支払い主に戻ります。違約解除の場合ですと契約書に定められた違約金を売主様が受領することになります。

Q.そうすると、引越した準備のスケジュールも変わってきますよね？
A.そうですね、最悪のケースもあり得ることをご理解しつつ、ご準備は進めて頂ければと思います。そういうケースを極力防ぐために事前審査というものをやっていただくこともあります。

Q.先ほどおっしゃっていたものですね。
A.はい、事前審査では買主様のお仕事や収入、その他の借り入れ状況についてを中心に審査を行います。仮審査とも言ったりしますがそれで承認を得られれば本審査で否認される可能性は大きく下がります。

Q.なるほど。とにかく今回は融資承認取得期日までに手続きを進めているかを確認したほうがいいですね。
A.そうですね。その手続きが滞りなく行われるようにサポートするのが不動産仲介会社の役割でもありますので大丈夫かと思いますが、念のためにご注意をいただければと思います。

Q.わかりました、ありがとうございます。

抵当権抹消ってなんですか？

Q.所有している不動産を売却したいのですが、まだ銀行からの借入が残っているんです。このような不動産って売れるのでしょうか？
A.はい、問題ありません。現在ローンを払っていながらでも売却はできます。

Q.そうなのですね。その場合現在支払っているローンはどのように返済していくのでしょうか？
A.はい、その場合現在お持ちの不動産には銀行からの抵当権が付いていますので、借りたローンを返済して抵当権を抹消していく必要があります。所有している不動産を売却した資金で返済または手持ちの資金からの返済どちらでも構いません。

Q.基本的なことですが、抵当権って何ですか？不動産を購入するときに銀行からは融資は受けたのですが…。
A.はい、銀行は融資をする際に不動産を担保とします。万が一借り入れをされた方がローンの返済ができない場合、担保にした不動産を競売にかけ売却して債権を回収するためです。抵当権を設定した場合、銀行などの抵当権者は他の無担保債権者に優先して債権の回収ができる、このような権利のことを抵当権と言います。

Q.確かに融資を受けた時に自分の不動産にも抵当権設定で銀行の名前が記載されていました。
A.そうですね、多くの金融機関融資をする際に抵当権の設定を求めます。

Q.ではこの抵当権を外さないといけないですよね？
A.はい、そうです。誰も前の所有者が借りた抵当権付きの物件は買わないですよね。ですから不動産を売却する際、次の購入者に引渡しをする前に、抵当権を抹消しなければならないのです。また新たに不動産を購入する方に対して銀行などの金融機関は前所有者の抵当権を外すことを条件に融資をしています。

Q.抵当権はどうすれば外せるのでしょうか？
A.はい、ローンの残債を一括して、繰上返済することによって銀行は抵当権を外してくれます。借入をされている方が残債を一括返済した際に、銀行は抵当権抹消書類を借入者に渡します。実質的には抵当権の抹消手続きは司法書士に委任することが多いため、あまり馴染みがないかもしれません。

Q.わかりました。素人なのでプロの司法書士にお任せしたいと思いますが抵当権を抹消する時に必要な書類はありますか？
A.全部で6つあります。１つ目は登記済証または登記識別情報です。２つ目は登記原因証明情報です。3つ目は委任状です。4つ目は金融機関の資格証明書です。5つ目は抵当権抹消登記申請書です。最後に6つめは登記事項証明書、以上の6つになります。書類は銀行や法務局で手に入ります。不動産仲介の担当者がおられればご相談いただいたほうがよろしいですね。

Q.ちなみに抵当権の費用はどのくらいでしょうか？
A.印紙代や司法書士への金額も含めると、1万5000円から2万円が相場になります。

Q.抵当権の抹消手続きは自身でもできるのでしょうか？
A.はいできますね。ただ不動産売却に伴う抵当権の抹消については購入者の登記も絡んできますので、安心安全そしてスピーディーな取引を行うためにも、できる限りプロの司法書士に依頼することをお勧めします。

Q.なるほど、わかりました、ありがとうございました。

IT重説って普通の重説と何がちがうの？

Q.最近、売買契約の締結へ先立って行う重要事項説明がオンラインでも出来ると聞いたのですが、これはどのような仕組みなのでしょうか。
A.はい、それは IT重説と言われるものですね。

Q.IT重説ですか。なんだか難しそうですが、従来の重要事項説明とどう違うんですか。
A.はい、従来は宅建士の有資格者が対面で買主借主に重要事項説明をしなければなりませんでした。それが対面ではなく、 ITつまりテレビ電話の端末等でも可能にしたものがIT重説です。

Q.そうなんですね。今の時期、対面をしなくても説明を受けられるのは嬉しいですね。
A.そうですね、時間や場所に縛られることなく説明を受けられることは、お客様にとってもメリットがありますよね。

Q.重要事項説明をオンラインで説明を受ける際にどうすればいいですか。
A.まずは、売主の同意を得た上で実施されます。オンラインで説明する為、ネット環境の設備が必要になります。

Q.ネット環境ですか。最近ではスマートフォンを多く使っていますが、こちらで大丈夫ですか。
A.はい、大丈夫です。IT重説は音声のみや画像のみでは認められておりません。必ず音声付きの動画で行っていだく必要があります。ですので、通信環境を整えて説明を受けていただければと思います。できればパソコンやタブレットなど画面が大きいと見やすいですね。また双方向でやりとりするために、スマートフォンで行う際には wi-fi などに常時接続した上で行うといいです。

Q.確かに、途中で画像が固まってしまうこともありますよね。
A.そうですね。大事な話ですので、途中で固まってしまっては困りますよね。

Q.なんとなくIT重説がわかってきましたが、動画で説明を受ける以外に、書類等はどうするんですか。
A.事前に不動産会社から、IT重説を受ける方に重要事項説明書等を送付して、書類を確認いただきながら説明を行っていきます。もちろんご理解ご納得いただいた上で、署名捺印をしていただきます。

Q.なるほど、それなら安心ですね。

非居住者の不動産売却時源泉徴収義務ってなに？

Q.買主に源泉徴収義務が発生することがあると聞いたのですが、本当ですか。
A.本当です。

Q.その義務はどういう時に発生するのですか。
A.はい、日本国内の不動産を購入する際、売主様が非居住者の場合に発生します。

Q.非居住者って、その物件に住んでいないということですか。
A.いえ、ここで言う非居住者というのは日本に居住していない個人のことをいいます。

Q.じゃあ外国籍の方が売主になった場合に、発生するんですね。
A.はい、日本に居住していない外国籍のことはもちろんですが、外国籍の方だけでなく日本国籍を持ちの方であっても日本国内に居住指定がない方も非居住者に該当します。海外転勤予定者の場合、1年以上海外で生活することが見込まれる人も、非居住者になりますので注意が必要です。

Q.では売主が日本国籍でも、源泉徴収が必要なこともあるんですね。
A. はい、そうなんです。

Q.売主が非居住者であれば、必ず源泉徴収が必要になるんですか。
A.はい、不動産の売買価格が、1億円以上の場合は必要となります。

Q.不動産の売買価格が1億円以下であれば不要なんですか。
A. いいえ、他人に貸す目的で購入したり、居住目的以外で購入した場合は1億円以下であっても 必要です。

Q.それでは本人が居住の目的で購入し、かつ1億円以下であれば不要なんですね。
A.はい、その場合は不要です。また本人だけでなく親族の居住目的で購入し、その価格が1億円以下であった場合も不要です。親族とは、配偶者6親等内の血族と三親等内の姻族を言います。

Q.源泉徴収が必要な場合、いくら徴収すればよいのですか。
A. 不動産売買価格の10.21%となります。

Q.売買価格とは別に、10.21%相当額を売主から徴収するのですか。
A.いいえ、買主様は売買価格の89.79%を売主様に支払い、残りの10.21％は翌月の10日までに税務署に納付することになります。

Q.売主は何もしなくて良いのですか。
A.いいえ、売主様は確定申告が必要です。確定申告することにより源泉徴収された金額が清算されたことになります。

Q.なるほど、よくわかりました。
A. 非居住者の不動産売却に該当する可能性がある場合には、必ず税務署や税理士にご相談ください。

Q.ありがとうございます。

境界明示義務ってどんな義務？

Q.不動産売却に伴うトラブルって、どういうケースがあるんでしょうか。
A.はい、不動産売却時のトラブルとして、まず最初に挙げられるのが境界に関するトラブルです。

Q.境界って何ですか。
A.はい、法的に言うと不動産登記をされた地番と地番の境目という表現になりますが、一般的には自分の土地と他人の土地との境目のことをいいます。

Q.どうして境界に関するトラブルが起こるんですか。
A.はい、多くの場合、正しい位置に境界標が設置されてないことが原因です。

Q.そうですよね。境界標がなかったり間違った位置に設置してあると、トラブルの元ですよね。
A.はい、境界に関するトラブルを防止するため、一般的な売買契約書には、売主は買主に対し現地にて境界標を支持して本土地の境界を明示します。尚、境界標がないとき、売主はその責任と負担において新たに境界標を設置して境界を明示します、といった条項が盛り込まれています。これを境界明示義務といいます。

Q.それなら安心ですね。境界標はどうやって設置するんですか。
A. はい、土地家屋調査士に依頼して設置します。

Q.土地家屋調査士に頼めば、すぐ設置してもらえるんですか。
A.いえ、隣接する土地の所有者からの立ち合いも必要になりますので、全員の合意によって境界が確定します。境界が確定したら、筆界確認書という書類に署名押印して、双方が同じ内容のものを１通ずつ所持します。

Q.同意が得られない場合はどうなるんですか。
A. はい、最終的には裁判で解決することになるのですが、筆界特定制度を活用することによって、裁判をしなくても早期にトラブル解決することができます。

Q.なるほどよくわかりました。ありがとうございました。