上手な売却方法の記事一覧｜青森の不動産売却・買取・査定のコラム｜センチュリー21アクト

青森市での上手な不動産売却方法（第9回）

【不動産売却後にかかる税金と必要な手続き】

不動産売却は「売れて終わり」ではありません。
売却後には 税金・確定申告・書類整理 といった大切な手続きが続きます。
今回は、売却後に必ず知っておきたい「税金と手続き」について、分かりやすく解説します。
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■ 売却すると税金がかかる？

「譲渡所得税」とは 不動産を売却して利益が出た場合、
その利益に対して 譲渡所得税（所得税＋住民税） が課税されることがあります。

● 税金がかかるのは“利益（譲渡所得）”が出た場合のみ

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

取得費は購入時の価格、リフォーム費用など。
譲渡費用は仲介手数料・測量費・登記費用などが該当します。

利益が出なければ課税なし。 赤字のケースでは確定申告自体が不要な場合もあります。 ________________________________________

■ 所有期間によって税率が大きく変わる

不動産は 5年を境に税率が変わる ことが大きな特徴です。

● 5年以下（短期譲渡）：約39%
● 5年超（長期譲渡）：約20%

大きな差なので、売却時期をずらすだけで税額が大きく変わることもあります。
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■ マイホーム売却なら「3,000万円特別控除」が使える

自宅として使っていた家（居住用）を売却する場合、
利益が出ても 最大3,000万円まで非課税 になる特例があります。

【適用される条件（主なもの）】
✔ 自分が住んでいた家であること
✔ 家族や親族へ売るわけではないこと
✔ 売却した年の翌年に確定申告を行うこと

青森市でも利用者が多い、とても強力な制度です。
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■ 確定申告は必要？

次のどちらかに該当すると 確定申告が必要 になります。

• 売却で利益（譲渡所得）が出た
• 3,000万円特別控除を使いたい

売却した翌年の2月〜3月に税務署へ申告します。
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■ 売却後に必要な書類

確定申告では、次のような書類が必要になります。

• 売買契約書（購入時・売却時）
• 仲介手数料の領収書
• 物件購入時の資料（取得費の確認）
• 登記事項証明書
• 住民票（特例利用時）

不動産会社から受け取る書類も多いため、
売却後は 書類を一つのファイルにまとめて保管 するのがおすすめです。
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■ 青森市での不動産売却後の相談は専門家へ

青森市では、
• 相続した実家を売った
• 長く住んだ自宅を売却した
• 空き家の売却で利益が出た

といったケースで税金が発生しやすい傾向があります。

不動産売却後の税金・必要書類・確定申告についても、
センチュリー21 アクトでは無料で相談可能です。

店舗所在地：青森市松原1丁目14-15
無料相談・無料査定受付中
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■ まとめ

不動産売却は、売れた後の税金や手続きまで理解しておくことが大切です。

• 利益が出ると「譲渡所得税」が発生
• マイホームなら「3,000万円控除」が強力
• 特例利用のためにも確定申告が必須
• 書類の保管と手続きの確認が重要
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次回（第10回）予告

「不動産売却で失敗しないためのチェックポイント」
実際の売却で多いトラブル例を紹介しながら、
損をしないための注意点を解説します。

青森市での上手な不動産売却方法（第8回）

【売買契約から引き渡しまでの流れと注意点】

無事に購入希望者が見つかり、「売買契約」まで進むと、いよいよ売却もゴール目前です。
しかし、契約から引き渡しまでにはいくつかの重要な手続きがあり、
流れを理解しておくことでトラブルを防ぎ、スムーズに完了できます。

今回は、青森市で不動産を売却する際の契約〜引き渡しの流れと注意点を解説します。
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■ 売買契約までの基本的な流れ

① 購入申込（買付）

購入希望者が現れると、まず「購入申込書（買付証明書）」が提出されます。
ここで提示されるのは以下の内容です：

• 購入希望価格
• 支払い方法（現金・ローン）
• 引き渡し希望時期

この段階ではまだ正式な契約ではなく、「この条件で買いたい」という意思表示です。
売主が内容を確認し、双方で条件が合意すれば、契約準備に入ります。
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② 売買契約の締結

売買契約では、不動産会社立ち会いのもと、売主・買主双方が合意内容を正式に書面で取り交わします。
契約時に行う主な内容：

• 売買契約書・重要事項説明書の確認
• 手付金の受領（通常は売買価格の5〜10％）
• 契約条件・引き渡し期日の確認

 ポイント
契約書に記載された内容は、後から変更が難しいため、 疑問点はその場で必ず確認しましょう。
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③ 引き渡し準備 契約後は、引き渡しに向けて以下の準備を進めます。

• 引っ越し・荷物の片付け
• 公共料金や固定資産税の精算準備
• 抵当権がある場合は、抹消手続きの手配

青森市の場合、冬季（12〜3月）は天候による引っ越し遅延もあり得るため、
余裕をもったスケジュール設定がおすすめです。
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④ 決済・引き渡し

売買代金の受け取りと、物件の引き渡しを行います。
通常は金融機関で、買主・売主・司法書士・不動産会社が立ち会い、 代金の支払いと登記手続きを同時に進めます。

 この時に行うこと

• 売買代金の受領
• 鍵・書類（登記済権利証など）の引き渡し
• 登記移転の確認 これで正式に所有権が買主へ移り、売却手続きが完了します。
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■ 契約から引き渡しまでの注意点

① 契約内容をしっかり理解する 契約書に記載された内容は、法的に強い効力を持ちます。
特に「引き渡し条件」や「契約解除時の取り扱い（手付解除など）」は要注意。
曖昧なまま進めると、後でトラブルになることがあります。
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② 買主のローン審査状況を確認

買主が住宅ローンを利用する場合、「ローン特約」が契約に含まれます。
もし審査が通らなかった場合、契約が白紙になるケースもあるため、 スケジュールには余裕を持たせることが重要です。
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③ 引き渡し時の現況を保つ

契約書には「現況渡し」などの条件が記載されることがあります。
契約時と引き渡し時で家の状態が変わっていないよう、 壁や設備の破損がないか最終確認をしておきましょう。
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■ 青森市での契約・引き渡しをスムーズに進めるために

青森市では、冬季の天候や交通事情により、 引っ越しや金融機関での手続きが遅れるケースもあります。
余裕を持ってスケジュールを立て、不動産会社・司法書士と早めに連携を取ることが大切です。

センチュリー21 アクト では、 契約書作成から決済・引き渡しの立ち会いまで、 経験豊富なスタッフが一貫してサポートいたします。

店舗所在地：青森市松原1丁目14-15
無料相談・無料査定受付中
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■ まとめ

売買契約から引き渡しまでの流れを理解しておくことで、 慌てず安心して売却を進めることができます。
「契約書の内容」「手続きの順序」「スケジュール管理」——
この3点を押さえておけば、トラブルのないスムーズな売却が実現します。

次回予告（第9回）

次回は、
「売却後にかかる税金と手続き」 をお届けします。
譲渡所得税や確定申告など、売却後に必要となるお金の知識をわかりやすく解説します。

青森市での上手な不動産売却方法（第7回）

【売却活動中にやるべきことと、反響が少ないときの見直しポイント】

不動産の売却は「売り出して終わり」ではありません。
実際に市場に出してからの“売却活動中の対応”が、成約スピードと価格を大きく左右します。
今回は、青森市での売却活動をスムーズに進めるためのポイントと、 もし反響が少ないときに見直すべき点をわかりやすく解説します。
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■ 売却活動中にやるべき3つのこと

① 定期的に販売状況をチェックする

売り出したあとは、不動産会社からの報告をしっかり確認しましょう。
問い合わせ件数や内覧の反応を知ることで、今後の販売方針を調整できます。

チェックしたいポイント

• 物件ページのアクセス数
• 内覧希望の件数と感想
• 他社・他物件の販売動向

青森市では、季節や地域の行事（例：転勤・雪解け時期など）によっても動きが変わるため、 販売状況を“定期的に確認・共有”することが重要です。

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② 内覧対応を丁寧に続ける

実際に見学してもらうチャンスがあれば、1件1件を丁寧に対応することがポイントです。
第一印象をよく保つために、常に清潔で明るい状態をキープしましょう。
特に冬場の青森市では、雪かきがされていない玄関や駐車場は印象を下げてしまう原因になります。
見学予定があるときは、暖房を事前に入れて“あたたかい空間”を演出するのもおすすめです。
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③ 不動産会社と密に連携をとる

売却活動の成功には、担当者との信頼関係が欠かせません。
「内覧者の意見」や「反応」を共有してもらい、次のアクションを一緒に考えることが大切です。

センチュリー21 アクトでは、販売活動の進捗を定期的に報告しながら、
“売れるための次の一手” をお客様と相談しながら進めています。
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■ 反響が少ないときの見直しポイント

売り出して1〜2ヶ月経っても反響（問い合わせ・内覧）が少ない場合は、 次の3つのポイントを見直してみましょう。
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① 売り出し価格の再検討

最も多い原因が「価格設定」です。
相場や競合物件に対して高すぎると、検索にヒットしても選ばれにくくなります。

見直しの目安

• 同じエリア・条件の物件より高い
• アクセス数はあるのに内覧が少ない 小幅な価格調整（例：2,580万円→2,480万円）でも、 検索で表示されやすくなり、反響が一気に増えることもあります
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② 写真・掲載情報の改善

ネット掲載の第一印象は「写真」です。
もし反響が少ない場合は、写真の明るさ・角度・構成を見直しましょう。

また、「日当たり良好」「リフォーム済」など、 魅力が伝わるキャッチコピーを見直すだけでも効果があります。
センチュリー21 アクトでは、写真撮影や掲載文の改善も無料でサポートしています。
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③ 販売戦略の見直し

販売エリアやターゲットを見直すことも重要です。
たとえば──

• ファミリー層向け→駐車場や学校の近さを強調
• シニア層向け→バリアフリーや交通アクセスを強調

青森市のエリア特性（浪打・浜田・古川など）を踏まえて、
ターゲット層に合ったアプローチを行うと、成約率が上がります。
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■ 青森市での売却活動を成功させるために

青森市では、雪の多い季節や転勤シーズンなど、時期によって動き方が変わります。
そのため、地域の市場動向を把握した上で、柔軟に戦略を変えることが大切です。

センチュリー21 アクト は、
青森市・弘前市・八戸市を中心に、地域ごとの販売データをもとにした 最適な売却サポートを行っています。

店舗所在地：青森市松原1丁目14-15
無料相談・無料査定受付中
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■ まとめ

売却活動中は、「待つだけ」ではなく、定期的な確認と改善がカギです。
価格・写真・戦略を見直しながら、不動産会社と協力して進めることで、 早期かつ納得のいく売却が実現します。

青森市での上手な不動産売却方法（第6回）

【内覧で差をつける！第一印象アップのポイント】

不動産売却で「早く・高く」売るために欠かせないのが、内覧（見学）対応です。
購入希望者は、写真や情報だけではなく、実際に物件を見て「ここに住みたい」と感じるかどうかで決めます。
今回は、青森市での内覧を成功させるための“第一印象アップのコツ”を詳しくご紹介します。
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■ 内覧の目的とは？

内覧は、購入希望者が「この家での生活を具体的にイメージする」ための大切なステップです。
同時に、売主にとっては「この物件の良さを伝えるチャンス」。
第一印象で好感を持たれるかどうかが、成約率を大きく左右します。
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■ 第一印象で差がつく！5つのチェックポイント

① 玄関は「物件の顔」

最初に目に入る玄関は、最も印象を左右します。
靴や傘を片付け、照明を明るくしておきましょう。
季節の花や小さな観葉植物を置くのも効果的です。
「きれいに使われている家」という印象を与えることが大切です。
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② 明るさと清潔感を意識

部屋が暗いと実際の広さよりも狭く感じられます。
昼間でもカーテンを開け、照明をつけて明るさを確保しましょう。
水回り（キッチン・お風呂・トイレ）は特に清潔感が重要。
カビや水アカは徹底的に掃除しておくことをおすすめします。
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③ 生活感を抑えてスッキリ見せる

内覧時には、なるべく生活感をなくすことがポイントです。
・洗濯物や歯ブラシなどは見えない場所へ
・写真や個人情報は一時的に片付ける
・家具の配置を少し減らして空間を広く見せる
買主が「自分たちの暮らし」を想像しやすくなるように工夫しましょう。
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④ 匂いの印象を侮らない

玄関やキッチン、ペットの匂いは意外と敏感に感じ取られます。
内覧前に換気をし、芳香剤は香りが強すぎないものを選ぶのがコツ。
青森市では冬場に暖房を多く使うため、空気がこもりやすい時期ほど注意が必要です。
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⑤ 季節に合わせた「快適な空間づくり」

青森市の冬は寒さが厳しく、夏は湿度が高いことも。
内覧時にはその季節に合わせた「快適な温度調整」も印象アップにつながります。
暖房・冷房をあらかじめつけておくことで、 「住みやすそう」という印象を強めることができます。
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■ 売主としての対応ポイント

1️⃣ 見学中はあくまで自然に 　
説明しすぎず、質問があれば丁寧に答える姿勢を心がけましょう。

2️⃣ 印象に残るアピールを準備 　
「最近リフォームした箇所」や「日当たりの良い時間帯」など、物件の“強み”を事前に整理しておくとスムーズです。

3️⃣ 不動産会社との連携を密に 　
内覧のタイミングや案内の方法は、担当者とよく相談し、「見せ方」の戦略を立てることも大切です。
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■ 青森市での内覧は「地域事情」を踏まえて準備

青森市では、積雪や寒さによる見え方の違いも考慮が必要です。
たとえば冬の内覧では、除雪の行き届いた外観や温かい室内が大きな印象アップにつながります。
また、夏場は風通しや日当たりをアピールできるポイントになります。

センチュリー21 アクト では、 青森の気候や地域特性を踏まえた“内覧サポート”を実施しています。
「どこを整えたら印象が良くなるか」「写真撮影前に何を準備すべきか」など、 一緒に最適な見せ方を考えます。

店舗所在地：青森市松原1丁目14-15
無料相談・無料査定受付中
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■ まとめ

内覧は、購入希望者が「この家に住みたい」と感じるための大切なチャンスです。
第一印象を意識した準備と、見せ方の工夫で、売却成功の確率は大きく上がります。
プロのアドバイスを受けながら、最適なタイミングと演出で臨みましょう。
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次回予告（第7回）

次回は、
「売却活動中にやるべきことと、反響が少ないときの見直しポイント」 をお届けします。
売り出し後の効果的なフォローと、反応が少ないときの改善策を詳しく解説します。

青森市での上手な不動産売却方法（第5回）

【売り出し価格の決め方と、早く・高く売るためのコツ】

不動産を売却する際、成功を左右する大きなポイントが「売り出し価格の設定」です。
「高く売りたいけど、売れ残るのは困る…」という悩みを抱く方も多いでしょう。
今回は、査定価格をもとにどのように売り出し価格を決めればいいのか、そして青森市で上手に売るためのコツを解説します。
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■ 売り出し価格とは？

「売り出し価格」とは、実際に市場（ポータルサイトなど）に公開される販売価格のことです。
前回の「査定価格」は“売れる可能性がある金額の目安”であり、売り出し価格はそこに市場の動き・売却希望時期・競合状況などを加味して決めます。

たとえば、

• 早く売りたい → 査定価格よりやや低めに設定
• 少し時間をかけて高く売りたい → 査定価格よりやや高めに設定
といったように、目的によって価格戦略を変えることが大切です。
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■ 売り出し価格を決める3つのポイント

① 相場と競合をしっかり確認する

同じエリア・築年数・間取りの物件がいくらで売り出されているかを調べましょう。
青森市では、浜田・浪打・古川エリアなど人気の地域は比較的相場が高く、 筒井・戸山エリアなどはやや落ち着いた価格帯になる傾向があります。
競合物件よりも魅力的な価格・条件を提示できると、問い合わせが増えやすくなります。 ________________________________________

② 「売れやすい価格帯」を意識する

不動産ポータルサイトでは、検索条件が「2,000万円以下」「2,500万円以下」など、価格帯の区切りで設定されることが多いです。
そのため、「2,530万円」よりも「2,480万円」といった設定の方が、検索結果に表示されやすくなります。
少しの工夫で閲覧数や反響率が変わることもあります。
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③ 市場の動きと時期を見極める

青森市では、転勤・異動の多い3～4月、住宅購入が動く**秋口（9～11月）**が売却の動きが活発になる時期です。
このタイミングに合わせて売り出しを開始することで、より多くの購入希望者に見てもらえる可能性が高まります。
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■ 早く・高く売るためのコツ

1️⃣ 第一印象を整える（清掃・片付け・明るさの確保） 　
　内覧時の印象は価格交渉にも影響します。 　
　「このまま住めそう」と感じてもらえる工夫をしましょう。

2️⃣ リフォーム・修繕を最小限で検討
　大規模リフォームは不要ですが、小さな修繕や壁紙の補修だけでも印象は大きく変わります。

3️⃣ 価格の見直しタイミングを計画する
　売り出してから2～3週間で反応が少ない場合は、思い切って価格を調整するのも有効です。
　市場に合った価格にすることで、早期成約につながることもあります。

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■ 青森市での売却は「地域に強い会社」と一緒に

青森市内でも、エリアによって人気や需要が大きく異なります。
浪打・浜田・古川など、地域特性を理解している不動産会社に相談することで、 最適な価格設定や販売戦略を立てることができます。

センチュリー21 アクト では、
現地調査に基づいた適正な価格提案と、エリア別の販売データをもとにした販売戦略をご案内しています。
売り出し価格の設定相談や無料査定もお気軽にどうぞ。

店舗所在地：青森市松原1丁目14-15
無料相談・無料査定受付中
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■ まとめ

売り出し価格は、査定価格をもとに「どんな戦略で売りたいか」を反映する重要なステップです。
相場や市場の動きを踏まえた柔軟な設定が、早期かつ高値での売却成功につながります。
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次回予告（第6回）

次回は、
「内覧で差をつける！第一印象アップのポイント」
をお届けします。
「実際の見せ方」で売却価格に差がつく理由と、今日からできる工夫を解説します。

青森市での上手な不動産売却方法（第4回）

【査定価格の見方と注意点】

不動産を売るとき、最初に気になるのが「この家はいくらで売れるのか？」という点ですよね。
今回は、不動産売却のスタートラインとなる「査定価格」について、基本的な考え方と注意すべきポイントを解説します。
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■ 不動産査定とは？

不動産査定とは、あなたの家や土地が「現在の市場でどのくらいの価格で売れそうか」を 不動産会社が算出することをいいます。
査定には主に次の2つの方法があります。
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机上査定（簡易査定）

立地・築年数・間取り・面積など、基本情報をもとに概算価格を算出する方法。
インターネットから簡単に申し込みができ、最初の目安を知るのに最適です。
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訪問査定（現地査定）
実際に担当者が現地を訪問し、建物の状態・周辺環境・日当たり・リフォーム履歴などを確認して より正確な価格を算出します。
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■ 査定価格が会社によって違うのはなぜ？

同じ物件でも、不動産会社によって査定価格が異なることがあります。
その理由は、会社ごとに「重視するポイント」や「販売戦略」が異なるためです。
たとえば──

　• 早く売ることを重視 → やや低めの査定価格
　• 高値で売りたい方に合わせる → 強気の査定価格
　• 買取を前提にしている → 市場価格より少し低め

査定価格はあくまで「売れる可能性のある金額の目安」であり、 必ずしもその金額で売れるわけではないことを理解しておくことが大切です。
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■ 査定価格を見るときの3つの注意点

① 高すぎる査定に惑わされない

複数の会社に依頼した場合、最も高い金額を提示する会社に目が行きがちですが、「契約を取りたいだけ」で根拠が薄い査定の場合もあります。
根拠の説明があるかをしっかり確認しましょう。
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② 相場とかけ離れていないか確認する

国土交通省の「土地総合情報システム」や、不動産ポータルサイトで 似た条件の物件価格を調べ、査定額が相場から大きく外れていないかをチェックしましょう。
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③ 査定価格より「売り出し価格」をどう設定するかが重要

実際に売り出す価格は、査定価格をもとに市場動向や売却時期を考慮して決める必要があります。
価格設定を誤ると、売却期間が長引く原因にもなります。
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■ 青森市での査定は「地元に強い会社」に依頼を

同じ青森市でも、エリアごとに相場や需要は大きく異なります。
浪打・筒井・浜田・古川など、地域の特徴を理解した上で査定できる会社を選ぶことが大切です。

センチュリー21 アクト では、青森市・弘前市・八戸市を中心に、 現地調査をもとにした丁寧で正確な査定を行っています。
「机上査定」も「訪問査定」も無料で承っておりますので、まずはお気軽にご相談ください。

店舗所在地：青森市松原1丁目14-15
無料相談・無料査定受付中
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■ まとめ 不動産の「査定価格」は、売却を成功させるための最初の大切な一歩です。
複数社の査定を比較し、信頼できる不動産会社に相談することで、 納得のいく価格とスムーズな売却が実現します。
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次回予告 次回（第5回）は、 「売り出し価格の決め方と、早く・高く売るためのコツ」 をお届けします。

青森市での上手な不動産売却方法（第3回）

【仲介と買取の違いを知ろう】
不動産を売却するとき、まず選ぶ必要があるのが「仲介」と「買取」のどちらで進めるかということです。
この2つは似ているようで、大きな違いがあります。
今回は、それぞれの特徴とメリット・デメリットをわかりやすくご紹介します。

• 市場価格に近い価格で売れる可能性が高い
• 不動産会社が買主を探してくれるため、販路が広い
• 複数の購入希望者が現れることもある

• 買主が見つかるまで時間がかかることがある
• 内見（見学）対応や契約調整など、手間が発生する
• 仲介手数料（売却価格の3％＋6万円＋税）がかかる

• すぐに現金化できる（最短数日～1週間で契約可能）
• 内見や広告掲載が不要
• 契約後のトラブル（修繕・クレーム）リスクが少ない

• 仲介に比べて売却価格が相場より低くなる（目安：市場価格の6～7割程度）
• 会社によって買取価格に差がある

青森市での上手な不動産売却方法（第2回）

【不動産会社の探し方】
前回は「不動産売却の基本的な流れ」についてご紹介しました。
今回は、売却を成功させるための大切なポイント——【不動産会社の探し方】について解説していきます。

青森市で不動産を売却したい方へ

～スムーズに家を売るための基本の流れ～

家を売る理由はさまざま。
初めて経験する方にとっては、何から始めればいいのか分からないことも多いですよね。
ここでは、青森市での不動産売却の基本的な流れをわかりやすくご紹介します。

• 一戸建ての 売却・買取
• 土地の 売却・買取 マンションの 売却・買取
• 事業用ビル・店舗の 売却・買取
• 投資用マンション・アパートの 売却・買取
• 不動産相続・空き家・空き地のお悩み相談
• 住宅ローン返済等のご相談

青森市での上手な不動産売却情報、29回目といたしまして、今回は【任意売却・競売のまとめ】について説明していこうと思います。

【任意売却】と【競売】、これらはどちらも、【住宅ローンの返済が困難になった】際の手段になります。

土地や建物には【抵当権】というものが設定されております。
【抵当権】とは、住宅ローンを組む際に、購入する予定の物件そのものを金融機関が担保にする権利の事です。

ローンの支払いが滞り、金融機関により抵当権が行使されてしまった場合、持ち主が講じられる手段が【任意売却】と【競売】になります。

ローンの滞納
↓
住宅の差し押さえ(抵当権行使)
↓
競売にかけ融資額を回収

となりますが、競売の開札前に任意売却を選択し、売却することで被害を抑えることが出来ます。


競売のデメリットは以下の通り

1.相場の7～8割の値段で買い叩かれてしまう

2.立ち退きを要求される

3.引っ越し代がかかる

4.物件情報がネットや新聞で公表される


対して任意売却のメリットは以下の通り

1.相場に近い金額で売却できる

2.引っ越し時期を相談できる

3.引っ越し代も交渉により確保できる

4.ご近所や知人に事情を知られる心配もない

5.売却にかかる諸費用は売却代金から払える

6.残ったローンの返済条件を相談できる


と、一見しただけでメリットが多い事が分かります。
ただ、もちろんメリットが無いわけではなく、【金融機関】とは交渉する必要があり、【競売】に掛けられるまでのタイムリミットもある、というのが実情です。

このデメリットについては、不動産会社に相談していただければ心強い味方にしていただけるかと思います。

もしもの際はセンチュリー21アクトを頼っていただければ幸いです。

次回からは【宅地業者】についてご紹介していこうと思います。