「上手な売却方法」の記事一覧（28件）
カテゴリ：上手な売却方法 / 投稿日付：2022/04/02 17:02
青森市での上手な不動産売却情報、29回目といたしまして、今回は【任意売却・競売のまとめ】について説明していこうと思います。
【任意売却】と【競売】、これらはどちらも、【住宅ローンの返済が困難になった】際の手段になります。
土地や建物には【抵当権】というものが設定されております。
【抵当権】とは、住宅ローンを組む際に、購入する予定の物件そのものを金融機関が担保にする権利の事です。
ローンの支払いが滞り、金融機関により抵当権が行使されてしまった場合、持ち主が講じられる手段が【任意売却】と【競売】になります。
ローンの滞納
↓
住宅の差し押さえ(抵当権行使)
↓
競売にかけ融資額を回収
となりますが、競売の開札前に任意売却を選択し、売却することで被害を抑えることが出来ます。
競売のデメリットは以下の通り
1.相場の7～8割の値段で買い叩かれてしまう
2.立ち退きを要求される
3.引っ越し代がかかる
4.物件情報がネットや新聞で公表される
対して任意売却のメリットは以下の通り
1.相場に近い金額で売却できる
2.引っ越し時期を相談できる
3.引っ越し代も交渉により確保できる
4.ご近所や知人に事情を知られる心配もない
5.売却にかかる諸費用は売却代金から払える
6.残ったローンの返済条件を相談できる
と、一見しただけでメリットが多い事が分かります。
ただ、もちろんメリットが無いわけではなく、【金融機関】とは交渉する必要があり、【競売】に掛けられるまでのタイムリミットもある、というのが実情です。
このデメリットについては、不動産会社に相談していただければ心強い味方にしていただけるかと思います。
もしもの際はセンチュリー21アクトを頼っていただければ幸いです。
次回からは【宅地業者】についてご紹介していこうと思います。
カテゴリ：上手な売却方法 / 投稿日付：2022/02/25 11:57
青森市での上手な不動産売却情報、28回目といたしまして、今回は【依頼のタイミング】について説明していこうと思います。
何回かに渡って、競売のデメリットと任意売却のメリットについて説明してきました。
では、損をしない為にはどう状況を進めたらいいのかを解説いたします。
まず、競売を回避する為には、任意売却の意思表示だけでは足りません。
開札日の前日までに物件の売却を完了しなければならないのです。
そもそも任意売却が成立するまでにはトータルでどのくらいの期間がかかるのかというと、だいたい早ければ2か月、遅くて6ヶ月です。(もちろん、物件に買い手がつかない場合はその限りではありません。)
ですのでなるべく早く問い合わせをしてしまいましょう。
金融機関との交渉、話し合い等の複雑な展開になりますので、あくまでもプロである不動産会社に依頼するのが最適解かと思われます。
もし現在、住宅ローンの支払いに滞りがあるならば、今すぐにでも私共へご相談いただきたいです。
次回は【任意売却・競売のまとめ】についてご紹介していこうと思います。
カテゴリ：上手な売却方法 / 投稿日付：2022/02/12 09:17
青森市での上手な不動産売却情報、27回目といたしまして、今回は【任意売却のメリット・デメリット】について説明していこうと思います。
前回まではデメリットの多い競売に比べて、任意売却を選んでいただいた方がメリットが多いというお話でした。
今回は、一見してメリットだらけの任意売却のデメリットにも言及していこうと思います。
前回、メリットとして、「立ち退きを強要されることはなく、引っ越し時期の相談も可能」と記載しましたが、こちらはあくまで金融機関との話し合いは必須です。
まず一つ目のデメリットとしては、「金融機関との交渉や手続きが必須」である点が挙げられます。
素人の個人が行うには複雑な内容となりますので、不動産会社への依頼が推奨されます。
また、二つ目のデメリットとして、先ほどの「話し合い」に金融機関が100％応じてくれない可能性があるという点が挙がります。
こちらも、対処法としては、交渉に慣れている不動産会社にお任せするよりほかないかと思われます。
そして、こちらは全ての例に当てはまる事例ではありませんが、連帯債務者や連帯保証人の同意が得られないと任意売却自体が出来ないことになります。
また、任意売却の時間は限られており、期限内に任意売却の手続きを出来なかった場合、問答無用で競売にかけられます。
以上のように、任意売却もメリットだらけではない為、よくよく考えて合致する方向で選択していきましょう。
次回は【依頼のタイミング】についてご紹介していこうと思います。
カテゴリ：上手な売却方法 / 投稿日付：2022/02/01 16:20
青森市での上手な不動産売却情報、26回目といたしまして、今回は【任意売却の特徴】について説明していこうと思います。
前回は競売のデメリットについて解説いたしました。
デメリットの目立つ競売より、任意売却を選んでいただく方がメリットが多いというお話でした。
今回からは、任意売却について解説をいたします。
任意売却は競売とは違い、市場価格に近い金額で売却をすることが可能です。
そして、売却にて得た利益を充てることで残債を減らすことが出来ます。
また、金融機関との話し合いは必須ですが、立ち退きを強要されることはなく、引っ越し時期の相談も可能です。
そして、競売とは違い通常の売却と同じなので、近隣住民や知人に滞納の事実を知られることもありません。
売却に伴う仲介手数料等の諸費用も、売り上げの利益から払うことになります。
任意売却をした後、残ったローンについては、金銭や生活、仕事の事情なども鑑みて、返済の相談も可能で、フレキシブルに対応していただけます。
支払いが滞り、催促や督促が届いている状況でも、諦めるのは早いです。
しっかりと現在の状況と向き合って、賢い選択をしていきましょう。
センチュリー21アクトでは、そういったご相談も承っております。
なんでもご相談ください。
次回は【任意売却のメリット・デメリット】についてご紹介していこうと思います。
カテゴリ：上手な売却方法 / 投稿日付：2022/01/27 16:37
青森市での上手な不動産売却情報、25回目といたしまして、今回は【競売のデメリット】について説明していこうと思います。
前回、競売と任意売却のシステムの違いを説明してきました。
今回は競売のデメリットについて掘り下げていきたいと思います。
1.相場の7～8割の値段で買い叩かれてしまう
実際の価値の検証や、交渉の余地もなく売られてしまい、挙句の果てには残債が多く残るという結果に終わります。
せめて残債はなるべく減らしたいところです。
2.立ち退きを要求される
競売に掛けられてしまうとその物件はもう自分の所有物ではないので、当然ながら出ていくように要求されます。
何の準備もなければ行く宛もなく途方に暮れてしまうというものです。
3.引っ越し代がかかる
交渉により、引っ越し代を手元に残しておける任意売却とは違い、競売にかけられてしまうとそういった交渉の余地はありません。
4.物件情報がネットや新聞で公表される
競売にかけられた物件は情報が開示されてしまう為、ローンの支払いが滞り、自宅が競売にかけられていることが衆目に晒されてしまいます。
情報化社会の現代では、情報は瞬く間に広がり、手がつけられなくなるのは間違いありません。
以上を踏まえ、競売にはデメリットが多い為、ローンを滞納してしまった場合は、まず任意売却の検討をおススメいたします。
次回は【任意売却の特徴】についてご紹介していこうと思います。
カテゴリ：上手な売却方法 / 投稿日付：2021/12/23 17:37
青森市での上手な不動産売却情報、24回目といたしまして、今回は【任意売却】について説明していこうと思います。
任意売却という言葉は、不動産業界でお仕事をされる方以外はあまり耳なじみのない単語だと思います。
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、ローンを融資している金融機関との話し合いのもと、住宅を売却する事です。
人生には様々なアクシデントがあります。大病を患ってしまったり、大けがを負ってしまったり、社会的な地位を失ってしまう可能性も0ではありません。
そうした場合、ライフプランは破綻し、ローンの返済は困難になります。任意売却はそうした場合の手段となります。
通常、ローンを滞納してしまった場合、融資をしている金融機関は、抵当権に入っている住宅を差し押さえ、競売にかけて融資額を回収するのが通常です。
競売にかけられてしまうと、落札価格は市場価格の3割近く低い金額になってしまい、更に裁判所からは立ち退きを言い渡されます。
新聞にも競売情報が掲載されてしまう為、周知の事実となってしまいます。
このように、競売にかけられてしまうデメリットは多数ある為、ローンの支払いが滞ってしまった場合には任意売却をという方法を取るのが賢い選択ではないでしょうか？
次回は更に競売のデメリットをご紹介していこうと思います。
カテゴリ：上手な売却方法 / 投稿日付：2021/12/04 15:28
青森市での上手な不動産売却情報、23回目といたしまして、今回は【借地権のまとめ】について説明していこうと思います。
おさらいにはなりますが、借地権とは要するに「持ち主から土地を借りる権利」のことを指します。
借地権の押さえておきたいポイントとしては
・土地の権利自体は地主にある
・地主に対して借りる土地の地代を納める
・借地に建てた建物を地主に無断で売却することはできない
・借地に建てた建物を建て替える場合、事前に地主に確認を取らなければならない
・契約期間の満了に伴い土地を地主に返還する際には更地にしなければならない
があります。
そして、借地権には大きく分けて
・借地法(旧法)
・借地借家法
の２つの種類があり、借地借家法には更に
・普通借地権
- ・定期借地権（一般定期借地権）
- ・事業用定期借地権
- ・建物譲渡特約付借地権
- ・一時使用目的の借地権
の５つの種類があります。
これらを踏まえたうえで、借地権、つまり土地を「借りる」場合のメリットとデメリットを押さえておきましょう。
借地権のメリットとしては、まず土地の税金がかからないという事が挙げられます。
借地としている土地は、交通の便や立地が良い場所にあることが多く、好条件の土地を低リスクで所持出来るというのは非常にうまみがあります。
そして、借地法においてはほとんど永続的に借りられるということもメリットになります。
メリットがあればデメリットも存在します。
先程、土地の税金が掛からないことがメリットであるとお話しましたが、借地には地代や更新料が存在する為、違う部分でコストが掛かります。
そして、自分の物にならないというのが最も大きいデメリットかと思われます。借地に建てた建物に手を加える場合の地主に確認しなければならないのも億劫です。
もちろん、これはメリットの項でも申し上げました通り、なにかあった時に低リスクで済むというのは大きなメリットなので、土地を所持するとなった際になにを重視するかで変わってくる部分だと思われます。
次回からは【任意売却】についてお話していこうと思います。
カテゴリ：上手な売却方法 / 投稿日付：2021/11/25 17:13
青森市での上手な不動産売却情報、22回目といたしまして、今回は【借地権の対抗要件とは？】について説明していこうと思います。
地主による第三者への土地の売却が行われた場合、権利はどう変化するのでしょうか。
たとえ土地が売却されたとしても、そこに建物があり、借地人登記をされているならば、所有者が変わったとしても、土地を手放さなくても済みます。
ただし、これには何点か注意が必要です。
借地人と建物の登記が違う名義の場合、対抗ができないので注意しなければなりません。
登記している建物がなんらかの理由で滅失した場合、それから二年間は
・建物を特定するために必要な事項
・滅失した日付
・新たに建物を建築する旨
を土地に立札や看板などを掲示することで対抗することが出来ます。
次回は借地権についてのまとめをお話していこうと思います。
カテゴリ：上手な売却方法 / 投稿日付：2021/11/09 17:33
青森市での上手な不動産売却情報、21回目といたしまして、今回は【借地物件のメリットデメリット】について説明していこうと思います。
3:借地物件のメリットデメリット
借地権の特徴は、他人の土地でありながら、半永久的に居住することが可能なことです。しかし、契約の更新や家を手放す際に地主の許可が必要などのデメリットもあります。
借地権の特徴を、メリット・デメリット毎にご紹介します。
3-1:借地権のメリット
借地権のメリットは以下の通りになります。
- ・土地の固定資産税、都市計画税の負担が必要ない (地代で負担していることにはなる)
- ・特に借地法（旧法）の場合、法律に守られており半永久的に借りることができる
- ・土地が利便性や立地条件の良い場所にあることが多い
- ・借地権付きの建物を購入する場合、所有権付きより安く手に入る
住宅を取得していると、土地や建物に固定資産税がかかります。借地権がある土地の建物には、土地に対する固定資産税と都市計画税がかかりません。
そのため、土地も建物も自分で購入した物件よりも税金を安く抑えられることがメリットと言えます。（土地の上に立っている建物には税金がかかります。）
借地権の物件は、主に利便性や、価格の面でメリットが大きいです。
3-2:借地権のデメリット
借地権の土地に建つ物件のデメリットは以下の通りです。
- ・地代の負担がある
- ・土地が借主の所有物にはならない
- ・更新時には更新料が必要な場合がある
- ・建物を売却する際には地主の承諾がいる（譲渡承諾料が必要）
- ・増改築の際、地主の承諾がいる（承諾料が必要な場合も）
- ・借地権は第三者に売却するのがむずかしい
せっかくマイホームを持っても、自由が少なくなることが借地権のデメリットです。
土地に対する固定資産税や都市計画税がかからない一方で、地代の負担があります。また、どんなに地代を払っても、借りている土地は自分の所有物にはなりません。そのため、建物の売却や家の増築をするときは地主の承諾が必要です。承諾料が必要なケースもあります。
借地権の土地の物件は、所有権の土地の物件に比べ、好条件が揃っていても買い手を探すことが困難です。借地権の物件を売却するときは、デメリットを上回るメリットが必要となるでしょう。
次回は【借地権の対抗要件とは？】についてお話していこうと思います。
カテゴリ：上手な売却方法 / 投稿日付：2021/11/05 16:25
青森市での上手な不動産売却情報、20回目といたしまして、今回は【借地権の種類】について説明していこうと思います。
2:借地権の種類について
大きく分けて2種類あり、借地法（旧法）と1992年8月1日に施行された借地借家法が存在します。旧法は借地人の権利が強く、土地の返還が困難であるなど、地主側に不利な面が見られました。新しい借地借家法では、借りられる期間を定めた定期借地権も設けられています。
2-1:借地法(旧法)
1992年（平成4年）8月より前から土地を借りている場合は「借地法」（旧法）が適用されることになります。
契約期限は決まっているが、更新することにより半永久的に借りることができる。 木造などの場合、存続期間は30年（最低20年）で更新後の期間は20年。鉄骨造・鉄筋コンクリートは60年（最低30年）、更新後の期間は30年となっています。
2-2:借地借家法
1992年（平成4年）8月以降から借り始めた場合「借地借家法」が適用されます。
借地借家法には5つの種類があり、普通借地権と定期借地権が存在します。
旧法と普通借地権の違いは、構造により存続期間が違うことなどです。
| 1.普通借地権 | 契約期限は決まっているが、更新することにより半永久的に借りることが可能。 存続期間は構造に関係なく当初30年、合意の上の更新なら1回目は20年、以降は10年となっている。 |
|---|---|
| 2.定期借地権 （一般定期借地権） | 定期借地権付き一戸建て、定期借地権付きマンションともに住宅用として土地を賃借する。契約期間は50年以上。更新はなく契約終了後は更地にして返還。 |
| 3.事業用定期借地権 | 事業用（店舗や商業施設等）で土地を借りる場合のもの。契約期間は10年以上50年未満（2008年1月1日の法改正以前は10年以上20年以下）。契約終了後は更地にして返還する。 |
| 4.建物譲渡特約付借地権 | 契約から土地所有者が建物を相当の対価で買い取る決まりがある。 契約期間は、30年以上。 |
| 5.一時使用目的の借地権 | 工事の仮設事務所やプレハブ倉庫等で一時的に土地を借りる。 |
上記のような種類となっていますが、現在は（1）旧法に該当するケースが多いようです。借地権付きの家を所有していたり、相続したりする場合は、契約期間を確認しておくといいでしょう
次回は【借地物件のメリットデメリット】についてお話していこうと思います。
